현재 서울 아파트 시장은 토지거래허가제 폐지를 통해 강남을 중심으로 집값의 상승이 다른 지역까지 번져가다가 토지거래허가제 재지정으로 조정이 되고 있는 상황입니다.
많은 분들이 서울 아파트 투자에 다시 관심을 가지고 있는 시기에 무엇을 체크해보아야 하며 조심해야 할 부면이 무엇인지 생각해보겠습니다.
전세가율
서울 아파트의 전세가율은 인기 없는 구축 아파트도 65% 수준입니다.
오를 수 있는 아파트 뿐만 아니라 오르지 않을 아파트 조차 가격이 올라 전세가율이 낮아진 것이며 그만큼 21년에 투자자들이 투자처를 찾지 못해 구축 인기 없는 아파트라도 패닉 바잉 한 결과가 현제의 전세가율로 나타나고 있습니다.
이미 하락장 초반에 노원구 도봉구 강북구는 아파트의 가격이 크게 빠진 지역들이 속출하였으며 상당부분 가격이 21년 이전의 수준으로 돌아갔습니다.
상승장은 인기 많은 강남부터 인기 없는 도노강 지역으로 퍼진다면 하락은 인기 없는 도노강 지역에서 시작하여 인기 많은 강남으로 퍼지는 것이 수순입니다.
그런데 토지거래허가제로 인해 강남의 집값이 상승하기 시작하니까 다시 도노강에 투자하려는 투자자들도 조금씩 생기는 것 같습니다.
그러면 서울 아파트 시장은 언제까지나 상승할 여력이 있는 것인가요?
상승장의 특징
상승장에서 보여지는 특징은 다음과 같습니다.
1 높은 전세가율과 전세난의 발생
2 공급물량의 부족과 미분양 소진
3 거래량의 증가
4 금리 인하
이러한 원인들이 부동산 시장을 상승시키는데 특히 가장 중요한 요인은 높은 전세가율과 전세난 발생입니다.
현재 서울은 전세가율이 매우 낮으며 전세난이 발생하지도 않았습니다.
상승할 여지가 있는 시장이 아닌 것입니다.
서울의 집값이 계속적으로 높아질 것이라고 낙관하고 투자하는 사람들은 이러한 지표를 보지 않고 투자하는 것이며 그저 단기적으로 크게 상승할 흐름이 보이니까 그저 그런 흐름과 자신의 느낌만 믿고 묻지마 투자를 하는 것입니다.
토지거래허가제의 폐지는 모든 시장 지표를 무시하고 서울 아파트의 시장 상승을 언제까지나 가져올 호재거리가 아닙니다.
그저 서울시의 허가를 받지 않고 자유롭게 집을 거래할 수 있다는 정도의 규제 해제인데 만약에 서울시가 토지거래허가제를 다시 지정하지 않는다고 하더라도 강남 집값이 언제까지나 무섭게 상승하게 된다라고 볼 수는 없습니다.
오히려 매우 위험한 수준에 이르고 투자자들에게 있어서는 매우 위험한 투자가 될 것입니다.
일본의 사례
이전 1980~1990년대 일본의 사례를 보면 서울 강남 아파트의 미래에 관해 알 수 있을 것이라 사료됩니다.
그 당시 일본은 주식이든 부동산이든 가격이 오르지 않는 것이 없었습니다.
일본 자동차, 전자제품이 모두 전세계적으로 인기를 끌고 있었으며 매우 많은 달러를 벌어들이고 있었습니다.
부의 재분배가 이루어지며 많은 사람들이 일본 경제에 관해 긍정적인 평가를 하였으며 은행은 이러한 경제 호황 분위기에 대출을 안해줄 이유가 없었습니다.
결코 일본 경제가 무너질 것이라고 누구도 예상하지 않았고 그렇게 빚을 늘리며 잔치를 벌였습니다. 빚을 늘려도 기업과 가계의 벌이로 충분히 충당할 수 있을 것이라 생각했고 부동산과 주식의 상승으로 빚을 감당할 수 있을 것이라 생각하였습니다.
그렇게 빚을 늘리고 늘리고 늘리며 부동산에 많은 사람들과 기업들이 투자한 결과는 지금의 일본을 통해 엿볼 수 있습니다.
현재 강남 아파트가 그와 유사하다고 보여집니다.
심지어 당시 일본은 경제가 앞으로 계속 좋을 것이라는 기대를 가질 근거가 있었는데 기업들이 잘 나가고 있었지요
그런데도 부동산의 폭락을 피할 수 없었습니다.
지금도 많은 사람들의 강남 아파트 투자는 결코 빚이 없는 자신의 순자산으로 이루어질 수 없습니다.
빚으로 일구어진 경제는 반드시 무너지게 되어 있습니다.
강남 아파트가 그렇게 빚으로 계속 상승하고 다른 지역에도 상승 흐름이 퍼지면서 더 많은 사람들의 대출금이 서울 전역으로 점차 퍼지며 서울 아파트가 더 상승하게 된다면 반드시 더 큰 하락이 오게 될 것입니다.
서울 아파트는 더 이상 오르지 않을 시기가 생기는데 그것이 대출의 한계로 인한 것일수도 있고 집을 가진 사람의 터무니 없는 호가로 인한 것일 수도 있고 또는 금리의 인상으로 인한 것이 될 수도 있습니다.
더 이상 사람들이 강남의 집값을 따라잡을 엄두를 내지 못하고 포기하게 되는 시점이 찾아오게 될 것입니다.
그때 하락이 시작이 됩니다.
먼저 무리한 대출로 인한 여파를 감당하기 힘든 사람들이 저가에 아파트를 던지면서 하락장이 시작이 될 것이고 더 이상 아파트의 가격이 상승되지 않고 정체되는 시점이 발생할 것입니다.
강남 아파트의 미래가 이러한데 대출을 최대한 끌어다 투자하면 언제까지 그 강남 아파트가 오를것이라 생각하며 편안하게 가지고 있을 수 있겠습니까? 게다가 전세가율도 낮아 자신의 투자금이 매우 많이 드는 위험한 투자인데 단지 지금의 분위기만으로 투자를 고려한다는 것이 너무도 안타깝게 생각이 듭니다.
전세계 경제 불황
심지어 현재는 세계적인 경제 불황을 우려하는 상황입니다.
거의 모든 나라들의 성장률이 기존보다 낮추어져 발표되고 있으며 코로나 팬데믹으로 인한 과도하게 지폐를 풀어 극심한 인플레이션이 발생하고 있는 시점입니다.
당장 주변만 살펴봐도 많은 자영업자들이 폐업을 하고 있는 모습을 볼 수 있고 소비자들이 소비를 줄이고 있는 모습이 보입니다.
코로나때 많이들 배달로 시켜서 먹었지만 이제는 물가가 올라서 저녁에 식장에서 밥을 먹는 사람들의 모습을 보기 힘들며 집에서 밥을 차려 먹고 있습니다.
소비자들이 소비를 줄인다면 기업 경제에 분명 좋지 않은 영향을 미칠 것입니다. 당장 롯데 기업만 하더라도 굵직한 5개 이상의 계열사가 대출 이자도 감당하기 어려워 허덕이고 있다는 사실을 보게 됩니다.
앞으로 기업들의 상황이 나빠지게 되어 실업자가 급증하고 사람들의 벌이 수단이 사라지면 지출을 더 줄이기 위해서라도 집을 급하게 팔고 빚을 갚기 위해 노력하게 될 것입니다.
이러한 경제 상황과 부동산 시장의 전망을 보면 서울 아파트에 투자하는 일이 얼마나 근시안적인 투자인지를 알 수 있게 하는 대목입니다.
제가 이제껏 포스팅 해두었던 투자 지표들을 꼭 잘 확인하셔서 손실 없는 현명한 투자 하시기를 바랍니다.
