경매 투자, 많은 이들이 "싸게 부동산을 살 수 있는 방법"이라 믿고 덤벼드는 시장입니다. 그러나 현실은 그리 간단하지 않습니다. 오늘은 '아파트 사이클 연구소' 이연철 소장의 책과 강의를 바탕으로 경매 투자의 위험성과 비효율성에 대해 깊이 있게 이야기해보려 합니다.
목차
1. 경매는 싸게 사는 게 아니라, ‘하자 있는 물건’을 사는 것이다
경매로 나오는 물건은 대부분 정상적인 절차로 팔릴 수 없는, 말 그대로 ‘문제가 있는 부동산’입니다. 세입자와의 분쟁, 권리관계 불명확, 물리적 하자 등 다양한 문제를 안고 있는 것이죠. 이 문제를 감수하는 대가로 조금 저렴하게 살 수 있을 뿐, ‘무조건 싸다’는 환상은 매우 위험합니다.
2. 경매는 진입장벽이 높다… 공부 없이 뛰어들면 ‘폐가망신’
권리 분석, 임장 활동, 명도 소송, 법적 절차 등 경매는 일반 매매보다 훨씬 복잡합니다. 경매 학원을 1년 넘게 다녀도 낙찰 한 번 못 해본 사람들이 많습니다. 공부량과 시간 투자가 막대한데, 그 시간 동안 부동산 시장이 오르면 오히려 손해가 될 수도 있습니다.
3. 경매는 낙찰이 ‘운빨’이기도 하다
입찰은 가장 높은 금액을 적은 사람이 낙찰받는 구조입니다. 아무리 정확한 분석을 했더라도 누군가 감정가의 95%, 100%를 써내면 낙찰은 물거품이 됩니다. 그래서 실제로 낙찰률은 매우 낮고, 수차례 입찰해도 2등만 수십 번 하는 사람도 많습니다.
4. 경매 컨설팅의 함정… 조작된 경쟁 입찰?
일부 컨설팅 업체는 입찰가를 인위적으로 높이기 위해 바지 입찰자를 동원하기도 합니다. 결국 낙찰받은 금액이 시세보다 높아지는 경우도 빈번합니다. 경매는 저렴하게 산다는 본래의 목적을 상실하고 ‘과열된 시장의 또 다른 형태’로 변질되고 있는 셈입니다.
5. 같은 시간에 일반 부동산을 샀다면?
가장 중요한 포인트입니다. 경매 공부하고 임장 다니는 몇 개월, 몇 년 사이에 집값이 오르면? 싸게 사려던 목적은 무의미해집니다. 3억짜리 집을 경매로 2억 7천에 낙찰받는다고 좋아하지만, 그 집은 이미 시세가 4억이 된 경우가 다반사입니다.
6. 실패했을 때 타격이 너무 크다
입찰가 실수로 10억을 써버린 사례, 선순위 세입자 권리를 몰라 보증금 수천만 원 물어주는 사례 등, 경매에서 한 번의 실수는 수천만 원, 심지어 수억 원의 손실로 이어질 수 있습니다. 일반 매매에서는 거의 보기 힘든 상황이죠.
7. 결론: 초보자라면 경매보다 일반 매매가 훨씬 낫다
시세보다 조금 저렴한 금매를 잘 찾아 협상하는 편이 훨씬 수익률이 높고, 리스크도 낮습니다. 오히려 시간은 경매보다 훨씬 절약되며, 실패 확률도 낮습니다. 실전 경험이 많지 않은 초보라면 경매는 차라리 피하는 것이 낫습니다.
마무리
경매는 분명 매력적인 투자 수단입니다. 그러나 단순히 “싸게 살 수 있다”는 환상에 빠져 무작정 뛰어드는 것은 매우 위험한 선택이 될 수 있습니다. 현실을 직시하고, 자신의 경험과 실력을 냉정히 돌아본 후 결정하시기 바랍니다.
