오늘은 경주시 아파트의 투자 지표에 관해 포스팅을 하도록 하겠습니다. 역사가 깊은 도시입니다.
그러나 울산과 포항 사이에 있고 접근성이 뛰어난 도시가 아니다보니 사람들의 수요가 일단 적은 것이 아쉬운 도시입니다.
집을 구매한다면 추후 환금성이 어려울 것으로 예상은 되지만 그래도 부동산은 사이클이 있고 어쨌든 상승기에는 시세보다 저렴하게 판매하여도 돈을 벌 수 있기 때문에 그점을 염두해두면서 접근하시면 좋겠습니다.
목차
부동산 하락장의 끝무렵을 4가지 지표로 알 수 있다고 했는데요
기억나시나요?
맞습니다.
1 매물량 증감
2 공급량과 미분양 물량
3 전세가율
4 전세난 유무 입니다.
이제 하나씩 하나씩 뜯어보시겠습니다.
1 매물량 증감
경주시 아파트의 매물량은 매우 많습니다.
2025년 초에 매물량이 가장 많았으며 긍정적인 것은 점차 그 물량이 줄고 있다는 것입니다.
현재 매물량은 1543건 이며 매매거래량은 139건 입니다.
2월에 139건씩 거래가 된다면 앞으로 2025년 말쯤에는 매물이 많이 줄어들것으로 보여지기는 하지만 공급물량과 미분양 물량을 보고 판단해야 앞으로의 시장 상황을 정확히 파악할 수 있습니다.
일단 매물량이 많다는 것은 이미 하락장의 끝무렵으로 접어들었다는 좋은 신호인 것으로 보여집니다.
2 공급물량과 미분양
이제 경주시 아파트의 공급물량과 미분양 물량을 보시겠습니다.
2024년에 입주물량이 크게 증가하였는데 약 4641세대 입니다.
이 물량이 해소가 된다면 앞으로 입주물량이 더 없기 때문에 하락장에서 상승장으로 바뀌기에 좋은 시장이 될 것입니다.
그러면 이 4641세대가 잘 해소되고 있는지 미분양 물량을 볼까요?
미분양물량은 여전히 많이 남아있는 것을 볼 수 있습니다. 현재 미분양 물량은 약 1362호 입니다.
조금씩 미분양 물건들이 줄어들고 있는 것은 긍정적으로 보이지만 줄어드는 폭이 가파르지 않아 하락장이 조금 더 길게 지속될 수 있다는 점을 암시하고 있습니다.
실제로 신축 아파트들이 적지 않게 지어졌는데 네이버부동산을 통해 보면 힐스테이트 황성(155개 매물), 황성휴포레용황(194개 매물) 등등 고급 아파트들에서 이러한 미분양 물건을 대량으로 확인하실 수 있습니다.
앞으로 이 고급아파트의 가격이 얼마나 떨어지고 경주시민들이 어느정도 가격에 고급아파트를 구매하기를 원하는지에 따라 경주시 부동산 시장의 하락장이 더 오래갈지 금방 끝날지가 결정되어질 것으로 보입니다.
3 전세가율
다음은 전세가율을 살펴보시겠습니다.
경주시는 고급 아파트를 집중적으로 보는 것이 분석하는데 도움이 될 것으로 보입니다.
현재 네이버부동산을 통해 보면 힐스테이트황성은 매매가가 4억3천만원 전세가는 3억입니다.
갭이 약 1억3천만원이며 70%가 안되는 전세가율을 기록하고 있습니다.
물론 고급아파트들의 전세가율은 아주 높게 형성되는 경우가 드물기는 하지만 경주시의 전체 부동산 전세가율이 90%가 넘는 것을 보면 비교적 고급 아파트들의 전세가율이 매우 낮아 고급아파트들의 가격 하락을 더 기대해볼 수 있겠습니다.
아래는 경주시 전체의 전세가율을 나타내고 있습니다.
고급아파트가 아닌 저가의 아파트들은 전세가율이 85% ~ 90% 이상인 곳들이 많습니다.
이미 저가의 아파트들은 하락장 끝무렵에 접어들었습니다.
고급 아파트로 인해 상승장으로 넘어갈 시기가 많이 지연될 것으로 보이며 확실한것은 저가 아파트들의 전세물량이 많지 않아 저가아파트는 가격이 더 떨어지지 않을 것으로 보입니다.
4 전세난
다음은 경주시의 전세난 유무를 보시겠습니다.
경주시의 전세 물량입니다. 매우 적은 것을 볼 수 있습니다.
그러나 고급 아파트들의 전세 물량은 어떨까요?
경주는 가격이 높은 아파트 위주의 전세가가 높게 형성이 되어 있고 그런 아파트들의 전세는 잘 나가지 않고 있는데 네이버 부동산을 통해 확인해보면 대표적으로 경주뉴센트로에일린의 뜰(전세25개) 협성휴포레용황아파트(전세23개) 힐스테이트황성(전세94개) 입니다.
아무래도 경주시에 거주하는 사람들의 소득수준에 비해 가격이 월등히 높은 고급 아파트라 경주시민 입장에서 범접하기가 어려워 전세가 소진이 되지 않는 것으로 보입니다.
그밖의 일반 1억대의 아파트들의 전세는 꾸준히 나가고 있어 저가 아파트 전세물량은 거의 없어 보인다고 해도 과언이 아닙니다.
그렇다면 경주 시장은 저가의 아파트는 이미 가격이 저점으로 형성이 되어있을 가능성이 높고 고가의 아파트는 아직 더 가격이 떨어질 여지가 있을 것으로 보입니다.
전세물량이 많다는 것은 그만큼 전세가격을 더 낮추면서 세입자를 받을 수 있을 것이라는 예상을 하게 하기 때문입니다.
그리고 전세가격이 떨어질 수 있는 가능성이 있다는 것은 매매가격도 전세가격에 맞추어 더 떨어질 여지가 있는 것으로 해석할 수 있습니다.
경주시에 살고 계시거나 경주시에 투자를 고려하고 계신분이 있으시다면 경주시내의 고급 아파트들의 가격 하락과 전세물량 소진을 주요하게 보시면서 접근하시기 바랍니다.
감사합니다.
