임대차 계약이 만료될 무렵, 임차인에게 가장 큰 고민 중 하나는 ‘계속 이 집에 살 수 있을까?’일 것입니다. 특히 요즘처럼 전세가격이 급등하고 매물이 줄어드는 시장 상황에서는 더욱 그렇죠. 이럴 때 꼭 알아야 할 제도가 바로 계약갱신청구권입니다.
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계약갱신청구권이란?
계약갱신청구권은 임차인이 기존 계약이 끝난 뒤에도 2년 더 거주할 수 있도록 보장해주는 권리입니다. 2020년 개정된 주택임대차보호법에 따라, 임차인은 계약기간 만료 시 한 번에 한하여 추가로 2년 연장을 요구할 수 있게 되었어요. 흔히 ‘2+2 제도’라고 부르죠.
사용할 수 있는 시기
계약갱신청구권은 아무 때나 사용할 수 있는 게 아닙니다. 사용 시기가 정해져 있어요.
- 계약만기 6개월 전부터 1개월 전까지
- 이 사이에 임차인이 ‘계약을 갱신하겠다’는 의사를 명확히 밝히면 됩니다.
주의할 점은 임차인이 한 번 갱신 의사를 번복할 수는 있다는 점입니다. 하지만 국토교통부의 해석에 따르면 의사 표현을 명확히 했고, 그에 따라 임대인이 대응을 했다면 번복은 어렵다고 보기도 합니다. 따라서 가급적이면 확실한 결정을 내린 뒤, 증빙 가능한 형태로 의사를 표현하는 것이 중요합니다.
의사 표현은 어떻게?
가장 안전한 방법은 문자, 카카오톡, 계약서, 이메일, 녹음 등으로 증거를 남기는 것입니다. 단순한 구두상 합의만으로는 나중에 다툼이 생겼을 때 불리할 수 있어요.
계약갱신청구권을 지금 써야 할까?
이 질문은 정말 많은 임차인들이 고민하는 부분입니다. 한 번밖에 쓸 수 없는 권리이기 때문에, 타이밍이 정말 중요하죠.
- 임대료가 더 오를 것 같다: 지금 계약갱신청구권을 써서 2년간 임대료를 안정시키는 게 유리할 수 있습니다.
- 지금 오르는 폭이 너무 커서 감당이 어렵다: 임대인과 협상을 통해 시세보다 낮게 협의할 수 있다면 신규 계약도 고려해볼 수 있습니다.
단, 신규계약 시 임대료가 5% 이상 인상되면 갱신이 아닌 새로운 계약으로 간주되며, 이 경우 계약갱신청구권은 사용하지 않은 것으로 처리됩니다. 다시 말해, 계약갱신청구권을 쥐고 있는 것과 쓴 것은 큰 차이가 있죠.
임대인과 협의가 안 된다면?
이럴 경우엔 선택의 기로에 놓이게 됩니다.
- 시세보다 조금 덜 오른 금액으로 협의하여 갱신청구권을 쓰지 않고 신규계약을 하거나
- 갱신청구권을 사용하여 5% 이내 인상 조건으로 2년 더 거주
결국 이 선택은 임차인의 상황과 시장 예측에 달렸습니다. 향후 시장이 안정될 거라 본다면 지금 갱신청구권을 써서 2년 더 사는 것이 심리적으로도 안정감을 줄 수 있어요.
마무리: 선택은 '지금의 상황'과 '미래 예측'에 따라 달라진다
지금은 전세가 급등과 매물 부족이라는 이중고 속에서 임차인의 입지가 약해졌습니다. 임대차 3법에 더해 허위매물 단속까지 강화되면서 실제 매물 수가 줄어드는 현상도 겪고 있어요.
그렇기에 임차인은 자신에게 가장 유리한 타이밍과 전략을 세워야 합니다. 임대인과의 협상이 어렵다면, 증거를 남기고 계약갱신청구권을 적절히 사용하는 것도 좋은 선택이 될 수 있어요.
