안녕하세요, 오늘은 “공급”의 정확한 개념에 대해 짚어보는 시간을 갖겠습니다. 부동산 시장에서 ‘공급’이라는 단어는 매우 자주 사용되지만, 많은 분들이 정확히 무엇을 의미하는지 혼동하고 계십니다. 특히 ‘입주물량 = 공급’이라는 오해가 얼마나 잘못된 판단을 불러올 수 있는지를 이번 영상에서 명확히 짚어주셨습니다.
목차
✅ “공급”이란 무엇인가?
많은 분들이 "공급"이라고 하면 입주물량을 떠올립니다. 하지만 이헌철 소장님은 단호히 말합니다.
“입주물량은 공급이 아니다.”
왜냐하면, ‘공급’이라는 개념은 단순히 물리적으로 집이 지어졌다고 해서 성립되는 것이 아닙니다. 공급은 **시장에 물건이 나와서 ‘팔리는 것’**입니다. 누군가가 구매할 수 있도록 매도 의사를 가지고 시장에 내놓아야만 공급이 됩니다.
예를 들어, 마스크를 공장에서 만들었다고 해도 진열되지 않으면 판매가 아니듯이, 아파트도 입주만 한다고 공급이 되는 게 아닙니다.
🏠 입주물량과 공급은 다르다
| 입주물량 | 건물이 완공되어 입주가 시작되는 물량 (거주용 포함) |
| 공급 | 매매 또는 임대를 목적으로 시장에 실제 매물로 나온 것 |
| 분양물량 | 계약과 함께 시장에 실제로 “팔리는” 행위가 일어나는 단계 |
입주물량은 실거주자가 입주하면 매물로 나오지 않기 때문에, 매매시장에 영향을 주지 않습니다. 반면, 분양 시점에서 이미 매도자가 생기고, 분양권 거래가 이루어지기 때문에 분양이 진짜 공급이라는 것입니다.
📉 시장 가격과의 연결: 헬리오시티 사례
소장님은 헬리오시티 사례를 들어 잘못된 공급 개념이 어떻게 잘못된 시장 예측을 만들 수 있는지 설명합니다.
- 전문가들: “헬리오시티가 입주하면 공급 과잉으로 가격이 떨어질 것이다.”
- 현실: 가격은 오히려 상승하거나 큰 영향을 받지 않음.
그 이유는 단순합니다. 입주가 실제 매도 물량으로 이어지지 않았기 때문입니다. 입주한다고 모두가 집을 파는 것이 아니기 때문에, 공급이 많다고 보는 것은 오류입니다.
💡 핵심 정리
- 공급은 파는 것이다.
- 입주물량 ≠ 공급
- 분양물량이 진짜 공급이다.
- 프리미엄 유무와 시장 상황에 따라 입주물량이 공급이 될 수도, 안 될 수도 있다.
📌 마치며
부동산 투자에 있어 ‘공급’ 개념 하나만 잘 이해해도 훨씬 정확한 시장 해석과 투자 판단이 가능합니다. 이헌철 소장님의 말씀처럼, 무조건 입주물량을 공급으로 보는 오해는 버려야 합니다.
부동산 교수들과 전문가들이 이 개념조차 잘못 이해하고 있다는 현실을 비판하며, 이제라도 바로 잡아야 할 때입니다.
"전체 내용을 html 버전으로 출력해드릴까요?" 출력을 원하시면 "전체 내용을 html 버전으로 출력해줘"라고 입력하세요.
