전라북도 광주광역시의 아파트의 현재 상황은 어떨까요? 투자를 하게 될 시에 손해를 보게 될까요? 아니면 하락장의 끝이 가까워서 시세차익을 얻게 될까요?
오늘은 전북 광주광역시 아파트에 관해 같이 살펴보시겠습니다.
앞서 언급한 바와 같이 투자 지표는 4가지 입니다.
1 매물 증감량
2 입주물량과 미분양물량
3 전세가율
4 전세난 유무 입니다.
목차
1 매물 증감량
먼저 매물의 증감량을 알아보면서 광주광역시의 부동산 시장을 이해해보도록 하겠습니다.
광주광역시에서 가장 입주물량이 많고 가장 안오를것 같은 지표를 보이는 북구를 기준으로 분석을 해보았습니다.
만약에 광주광역시 북구에서도 좋은 지표가 나타난다면 광주광역시 다른 지자체에서는 더욱 상승 흐름이 크게 작용할 수 있습니다.
자 매물량 증감 현황을 보니 한창 매물이 증가하는 중입니다. 2023년초부터 매물은 꾸준히 증가해왔으며 2년간 현재 최대치의 매물량의 증가량을 확인할 수 있습니다.
사람들의 심리는 이미 2023년부터 크게 꺾여서 부동산을 더이상 투자의 상품으로 바라보지 않는 현상이 발생하고 있습니다. 따라서 매물 증감량만 놓고 보면 전세물건이 빠르게 소진이 될 것이라는 전망을 할 수 있겠습니다.
2 입주물량과 미분양 물량
광주광역시의 북구 입주 물량이 가장 많아서 북구의 데이터를 가져왔습니다. 2021년부터 한창 임대차3법으로 인해 가격이 크게 오르던 때에 건설업체에서 대량의 입주물량을 공급하였습니다.
그 결과 2026년까지 약 7062세대의 물량이 더 공급될 전망입니다. 입주 물량이 2006년 이래로 그 어느때보다 많으며 현재 하락장에서 이 물량이 잘 소화가 될수는 없을 것 같습니다.
이미 부동산 시장에 매물이 쏟아지고 있는 상황에서 7000세대나 되는 물량이 추가로 쏟아지는 이 시점에 광주광역시의 투자를 고려하는 것은 시기상조라고 생각이 됩니다.
위와같이 대량으로 공급이 진행되면 전세난이 일어나기도 쉽지 않은데 새로 지어진 아파트들에서도 전세 물건이 쏟아질 것이기 때문입니다.
광주광역시의 부동산 시황이 개선되기 위한 지표로 미분양 물량을 보는 것이 핵심일 것으로 보입니다.
광주광역시 부동산 미분양 물량을 같이 보시겠습니다.
리치고에서도 미분양 물량이 매우 많아 투자시 유의하시라고 적어두었습니다. 현재 미분양 물건은 꾸준히 증가하고 있으며 좀처럼 줄어들지 않고 있습니다.
미분양 물량이 해소가 되지 않고 2026년에 또다시 증가하게 될 것으로 보여지며 앞으로도 광주광역시의 부동산 가격은 꾸준히 하락하게 될 것으로 보입니다.
3 전세가율
한가지 사례를 보여드리겠습니다. 아래의 아파트는 광주광천이편한세상 아파트 입니다.
대체로 광주광역시 아파트의 가격 흐름이 위의 광천이편한세상과 비슷합니다. 매매가는 살짝 오르거나 또는 횡보하고 있는데 전세가와 갭차가 벌어져 있습니다. 현재 광천이편한세상의 매매가와 전세가 갭이 약1억9400만원입니다. 보통 하락장 끝무렵에는 전세가율이 90%가 넘는 경우들이 많으며 대부분 매매가가 하락하여 그렇게 됩니다.
하지만 광주광역시의 아파트들은 위와같이 아직 매매가가 충분히 하락하지 않아 전세가와의 갭이 벌어져 있는 것을 볼 수 있습니다.
더군다나 앞으로 공급될 어마어마한 물량도 생각해본다면 아파트 가격이 더 떨어질 것이 분명해보입니다.
광주광역시의 전세가율도 보실까요?
91% 이상의 전세가율을 자랑하는 아파트들도 적지는 않은것 같습니다. 신축아파트의 경우에 특히 낮은 전세가율을 가지고 있는 경우들이 많습니다. 또는 가격이 높고 인지도가 높은 고급 아파트의 경우에 전세가율이 상대적으로 낮을 수 있는데 위의 광천이편한세상 아파트도 그런 케이스입니다.
구축이면서 비교적 인지도가 낮은 아파트는 이미 저점으로 떨어진 아파트들이 적지는 않습니다. 이러한 구축 아파트들은 입주물량이 많아도 더 가격이 떨어지기는 힘들 것입니다.
하지만 신축아파트나 인기가 높고 환금성이 좋은 아파트들은 전세가율이 아직 충분히 높아지지 않았고 앞으로 입주물량이 더 많아짐에 따라 가격이 더 떨어져 전세가율이 높아질 것으로 예상됩니다.
그때 전세난이 일어났는지 상황을 보고 접근하시는 것이 좋을 것입니다.
4 전세난 유무
마지막으로 광주광역시에 전세난이 있는지 살펴보겠습니다.
광주광역시 전세매물수는 아직 충분한 것으로 보입니다. 지도 전체적으로 전세 매물들이 고르게 분포가 되어있는 것을 보면 그점을 알 수 있습니다.
네이버부동산을 열어서 그냥 광주역 근처 아파트 하나를 골라봅니다.
임동중흥에스클래스 센텀파크 라는 아파트의 전세 물건은 약 29개입니다. 유니버시아드 힐스테이트 3단지의 전세 물건도 약 20개 입니다.
입지가 좋고 브랜드있는 아파트들의 전세 물건은 많습니다.
반면에 인지도가 떨어지고 가격이 저렴한 아파트들의 전세 물건은 1개나 2개 정도인것으로 보입니다.
보시는 것처럼 광주광역시 우미아파트의 전세는 1건이며 갭도 3000만원입니다. 인지도가 높지 않고 가격이 낮은 아파트들은 이미 저점으로 떨어진 것을 확인할 수 있습니다.
보시는 것처럼 가격이 떨어지면서 전세가와 갭차가 줄어들어 앞으로 전세가가 매매가를 지지하여 더이상 가격이 떨어지지는 않을 것으로 보입니다.
하지만 우리는 인지도가 떨어지면서 가격이 저점이 된 투자 상품을 보는 것이 아니라 인지도가 좋으면서 거래량도 많아 환금성이 좋은 아파트가 저점으로 떨어지기를 기다리고 있습니다.
그렇기 때문에 광주광역시 부동산 투자 시점은 아직 무르익지 않았습니다. 2-3년정도 더 기다리시면서 인지도 높고 인기있는 아파트에서도 전세난이 발생하고 있는지 유무를 보시고 전세가율을 확인하면서 투자에 접근하시기 바랍니다.
