구축아파트 신축아파트 투자성

호가는 아파트의 가격을 왜곡시키기 때문에 실제 아파트의 현 시세가를 알기 위해서는 실거래가를 확인하는 것이 중요합니다.

호가는 아파트 주인의 기대가격을 의미하고 실거래가는 수요자의 기대 가격을 가리킵니다.

호가와 실거래가격의 갭이 작을수록 수요자의 부동산 상승 기대 심리가 높다는 것이고 호가와 실거래 가격의 갭이 클수록 수요자의 부동산 하락 기대 심리가 높다는 것을 의미합니다.

따라서 현재 그 지역의 부동산 심리를 알고자 한다면 첫째 거래량의 추이를 살펴보고 둘째 호가와 실거래 가격의 갭을 확인하는 것이 도움이 됩니다.

구축 신축 가격 차이

그럼 이제 아파트의 구축과 신축간의 가격의 차이가 어느정도가 적정한지 생각해보고 구축아파트가 신축아파트에 비해 얼마나 낮은 것이 적정한 가격인지 생각해보겠습니다.

전북 전주 아파트가 좋은 예가 될 수 있을 것 같습니다.

아래 사진을 보실까요?

최근에 전북 전주 송천동에는 에코타운이라고 군부대시설이 철거되고 새로운 신축아파트 촌이 조성이 되었습니다.

그래서 북쪽 남쪽으로 구축과 신축의 가격차이를 명확히 볼 수 있게 되었습니다.

남쪽 구축 아파트의 가격은 평균 2억이며 북쪽 에코타운의 신축 아파트 가격은 5억~6억입니다.

3억에서 4억정도의 차이가 발생하고 있습니다.

현재 전북은 하락장의 끝자락에 있는 지역이기 때문에 신축 아파트에 가격 거품이 크게 끼지 않아 비교적 객관적으로 신축 아파트의 가격을 볼 수 있습니다.

그렇다면 다른 지역의 신축 구축 아파트의 가격도 비교해볼까요?

대구시는 한창 하락장에 접어들었습니다.

1996년차 칠성동2가 성광우방타운은 1010세대이며 현재 실거래가는 2억5800만원입니다.

고성동1가 대구역오페라W는 989세대이며 현재 실거래가는 5억5000만원 입니다.

신축과 구축의 갭은 약 3억정도 됩니다.

하락장이 한창 진행되는 곳이든지 하락장의 끝부분에 있는 아파트이든지 신축과 구축의 갭은 3억 정도로 유지가 되고 있다는 것을 확인할 수 있습니다.

물론 서울과 같이 지역마다 가격의 편차가 큰 지역은 강남과 강남 근처 지역을 기점으로 사람들의 수요와 가격에 대한 심리가 과대하게 적용되어 있어 신축과 구축간의 정확한 갭 차이를 알 수 없게 왜곡되어 있습니다.

하지만 일반적으로 신축과 구축간의 비슷한 세대수와 평수를 기준으로 보면 약 3억의 차이가 있다는 것을 확인할 수 있었습니다.

그러면 상승장에서 더 많이 오르는 아파트는 구축일까요 신축일까요?

상승장에서 더 많이 오르는 아파트는 신축입니다.

신축아파트인 고성동1가 대구역오페라W는 2023년 4억에서 현시점 5억5000만원으로서 약 1억5000만원이 올랐습니다 .

구축아파트인 칠성동2가 성광우방타운은 2019년 2억6000만원에서 2022년에 3억5500만원까지 올라 1억 정도 올랐습니다.

신축아파트가 구축보다 약 5000만원정도 더 오름폭이 있었다는 것을 확인할 수 있습니다.

하지만 투자하기에는 구축아파트가 더 나을 수 있습니다.

왜 그렇습니까?

구축아파트는 전세가율이 보통 하락장 끝무렵에 90프로 이상입니다.

따라서 매매가와 전세가의 갭이 1000만원에도 구매할 수 있는 경우가 많습니다.

반면에 신축아파트는 하락장 끝무렵에도 전세가율이 80프로를 넘는 경우가 드뭅니다.

그만큼 구축보다 신축아파트가 투자금이 많이 들게 되는 것입니다.

따라서 구축 아파트를 하락장 끝무렵에 여러채를 살수 있다면 상승장에 신축아파트보다 더 높은 수익을 만들 수 있습니다.

그러므로 갭이 적고 거래량이 많은 구축 아파트를 투자상품으로 생각하여 알아보는 것이 투자에 유리할 것입니다.