대구 역시 부산과 마찬가지로 비슷한 시기에 하락이 시작되었죠 그리고 폭등기에 투자를 하였던 많은 사람들이 손해를 보며 매도를 하였거나 또는 다음 상승때까지 가지고 있으며 버티고 있을지 모릅니다.
언제 상승을 하게 될까요? 그리고 언제까지 하락을 하게 될 것인지 투자 지표를 보면서 생각해보도록 하겠습니다.
목차
개요
언제나 하락장에 대한 분석을 할때 중요한 지표는 4가지 입니다.
1. 매물 증감량 2. 공급물량과 미분양 물량 3. 전세가율 4. 전세난 유무 입니다.
하락장에서는 매물량이 증가하는데 비해 부동산을 구매하려는 수요자는 점점 줄어듭니다. 그에따라 매물이 계속적으로 증가하게 되고 년도별 매물 증감량을 보면 현재 어느정도까지 하락장이 진행되고 있는지 대략적인 상황을 파악할 수 있습니다.
다음으로 공급물량이 얼마나 많은지 보는 것이 중요한데 이미 많아지고 있는 매물량에 더해 공급량도 더해지고 있다면 그것은 하락장이 더 길어질 수 있다는 것을 암시하게 됩니다. 공급량이 수요자들에 의해 얼마나 소진되고 있는지 미분양 물량의 감소추세를 보면서 알고 점차 매물들과 공급물량이 해소가 되는 시점을 파악하였을때 비로소 가격의 상승이 이루어질 타이밍을 알 수 있으므로 공급물량도 중요한 지표입니다.
다음은 전세가율 입니다.
이미 시장에 폭등장때 급격히 가격이 오른 아파트들이 현재 가격이 어떻게 변화하고 있는지 전세가율을 통해 알 수 있습니다. 만약에 여전히 가격이 오른다면 전세가율은 더 낮아질 것입니다. 반면에 가격이 폭락하고 있다면 급격하게 전세가율이 높아지게 되겠죠
이러한 전세가율의 변화를 자주 확인하신다면 현재 시장이 하락장 어느 지점에 있는지 알 수 있습니다.
마지막으로 전세난 유무 입니다.
사실 이것이 가장 중요합니다. 이전 글에서 여러차례 강조하였듯이 하락장 끝무렵에는 전세난이 필연적으로 발생하게 되는데 사람들이 더이상 부동산을 구매하는 것이 아니라 전세만 찾기 때문에 전세물량은 없어지고 매물만 가득하게 되는 것입니다. 이것이 하락장 끝무렵에 발생하는 일입니다.
위의 내용들을 숙지하시면서 이제 대구광역시 아파트 사이클을 분석해보겠습니다.
1 매물 증감량
대구광역시는 중구가 가장 입주물량이 많습니다. 그만큼 하락의 압력이 강할것이라는 뜻인데요
중구를 기준으로 대구광역시 부동산 시장을 살펴보시겠습니다.
매물량은 2024년말에 가장 높았다가 지금 점차 매물의 증가폭이 감소하고 있습니다. 긍정적인 지표라고 할 수 있습니다.
계속적으로 지켜보면서 매물량이 더 줄어들게 된다면 다시 상승할 수 있는 기회가 생기게 될 것입니다.
하지만 매물량의 증가만 가지고 하락과 상승을 온전히 파악하기에는 무리가 있습니다. 가격이 더욱 하락함에 따라 다시 매물을 거두는 사람들로 인해 매물량이 줄어들 수도 있으며 월세 수익으로 목표를 전향하면서 매물을 거둘 수도 있습니다.
따라서 일단은 매물 증감치는 참고로 보시기 바랍니다.
2 입주물량과 미분양 물량
다음은 입주물량과 미분양 물량 입니다.
먼저 앞서 언급한 바와 같이 대구광역시에서 가장 많은 입주물량이 공급된 곳은 중구 입니다.
밑의 그래프를 보시겠습니다.
중구의 입주물량은 2022년에 4000세대 2023년에 5200세대 2024년에 3800세대 입니다.
총 13000세대정도가 공급이 되었습니다. 상승기에 건설사들이 장미빛 미래만 바라보고 많은 물량을 공급한 결과이며 그 결과는 엄청난 미분양 물건 증가로 나타나고 있습니다.
보시는 바와 같이 대구광역시 중구의 미분양 물량은 2023년과 2024년에 가장 많았습니다. 이후에 2025년에는 입주물량이 많지 않아 미분양이 큰폭으로 감소하고 있는 추세를 보면 긍정적이긴 하지만 여전히 평균을 크게 웃도는 미분양 물량을 보면 아직 상승할 시점은 멀었다는 것을 알 수 있습니다.
대구광역시는 모든 구가 2025년 이후에 공급물량이 거의 없습니다. 앞으로 부동산 공급보다 수요가 높아지는 때가 반드시 올것이라는 긍정적인 지표라고 볼 수 있습니다. 따라서 지금은 중구에서 미분양이 얼마나 해소가 될 것인지 지표를 보시면서 투자를 고민해보시는 것이 좋겠습니다.
3 전세가율
대구광역시의 전세가율은 많이 오르고 있는 추세입니다. 아마도 저가의 구축 아파트들을 기점으로 전세가율을 크게 높이고 있을 것이며 저가의 구축 아파트들은 이미 가격이 저점일 가능성이 큽니다.
반면 가격이 크게 올랐던 신축 대단지 아파트들은 가격이 크게 빠지기는 하였지만 여전히 오른 가격과 전세가격의 갭차가 크게 벌어져 있어 65% 정도 전세가율을 형성하고 있는 아파트들의 대부분을 차지하고 있을 것입니다.
그러면 투자를 함에 있어 저가의 구축 아파트를 구매하는 것이 좋을까요? 아니면 신축 대단지 아파트를 구매하는 것이 좋을까요?
답은 이전 폭등장에서 크게 오른 적이 있고 거래량이 활발하며 전세가 쉽게 나가고 많은 사람들이 살기 좋아하는 인기있는 대단지 구축 아파트를 고르는 것이 좋습니다.
이러한 아파트들은 구축이어서 전세가율이 높아 적은 투자금으로 투자를 할 수 있으면서 전세가가 쉽게 올라 시세차익을 얻기 좋기 때문입니다.
아무튼 지금은 투자의 시기는 아닌데 전세가율이 충분히 높은 상황이 아니기 때문입니다.
4 전세난 유무
마지막으로 전세난이 발생하였는지 확인해보는 것이 좋습니다.
상황을 보시겠습니다.
보시는 바와 같이 대구광역시 아파트의 전세 매물수는 아주 아주 많습니다. 아직은 사람들이 전세를 찾고자 한다면 쉽게 찾아서 거주할 수 있는 부동산 시장입니다.
위의 네이버부동산을 통해 보셔도 보통 단지 아파트들에서 전세물건이 17건 이상 나오고 있다는 것을 확인할 수 있습니다. 이 점은 하락장의 끝무렵이 다가오려면 아직 멀었으며 앞으로도 급격하지는 않더라도 꾸준히 가격의 하락이 생길 것이며 부동산을 매각하고 전세로 살고 싶어하는 수요가 점차 더 늘게 될 것임을 알 수 있게 합니다.
전세 물량이 아직 매우 많으며 서울과 비슷하게 가격이 폭등한 사이클이었다는 점을 생각해보면 아마도 2028년이나 2029년쯤 전세난이 발생할 것이고 그때 전세가가 부동산 매물가를 조금씩 상승시키는 현상이 발생할 것이라 생각됩니다.
이상으로 대구광역시 아파트 투자 지표에 관해 분석한 내용을 마치겠습니다.
