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무주택자가 언젠가 ‘무조건’ 집을 사야 하는 시점은 존재합니다. 핵심은 *자기 목적(실거주 또는 투자)*을 명확히 하고, 시장 사이클(전세·매매의 갭, 공급 정책 등)을 기준으로 타이밍을 판단하는 것입니다.
왜 ‘실거주’만으로는 판단할 수 없는가 — 불가분의 관계
- 집을 사는 행위는 실거주 목적이더라도 투자(자산 변동)와 완전히 분리될 수 없습니다.
집값 상승·하락은 보유자의 자산(재산총액)에 직접 영향을 줍니다. 따라서 ‘실거주’라고 선언해도 시장 변동에 따른 손익은 반드시 따라옵니다(=불가분).
전세 vs 매매 — 비용 비교(간단 예시)
예시(원문 기준):
- 매매가: 10억, 예상 전세가: 5억 (전세가율 50%)
- 만약 5억(자기자본)으로 매매를 택하면, 나머지 5억은 대출 필요
이자 비용(숫자 계산)
- 대출 5억 × 이자 4% = 5억 × 0.04 = 2,000만 원/년 (연간 이자)
- 여기에 취득세·재산세·중개수수료·유지비 등을 합치면 연간 비용은 **약 2,500만 원 수준(예시)**으로 추정될 수 있음
반면 전세:
- 전세로 들어가면 대출 이자 같은 연간 금융비용은 발생하지 않습니다(전세금은 보증금 형태라 이자 발생 대상 제외).
- 계약갱신·전세금 인상 리스크는 존재하지만, 연간 비용 관점에서 전세가 실거주 목적에 더 경제적인 경우가 많습니다.
결론: 실거주 목적만 따진다면 일반적으로 전세가 유리하다. 단, 주택 종류·지역·전세가율 등에 따라 예외가 있다.
‘공급 확대(공공주택)’가 나오면 어떻게 하나?
- 공급 확대 → 장기적으로는 가격 하락 압력 가능성
이 경우 **시세 차익(투자 목적)**을 노리고 매수하는 것은 위험(손실 가능성)합니다. - 반면 내집 마련(실거주) 관점에서 기회가 생길 수 있다(시장에 매물이 늘어나 선택지가 넓어짐).
- 따라서 정책·공급 전망이 달라지면 자기 목적에 따라 행동이 완전히 달라져야 합니다.
무주택자가 결정할 때 꼭 봐야 할 체크리스트
- 목적 명확화: 자기 자신에게 솔직해지기 — 실거주인가, 투자(시세차익)인가?
- 시장 사이클 관찰: 전세가·매매가 갭, 전세가율 변화, 거래량 추세 등
- 자금 구조: 초기 자본, 대출 가능성, 이자부담(연간 비용)
- 세금·거래비용: 취득세·재산세·중개수수료 등 보유 비용
- 공급 정책(정부 계획): 공공주택·택지 공급 계획의 영향
- 주택 유형·지역성: 아파트·빌라·오피스텔 등과 지역별 수요 차이
- 심리적 요소: 집을 ‘소유’하고 싶은 감정(심리적 가치)도 비용 대비 고려
실천 가능한 전략(무주택자 관점)
- 실거주 목적, 비용 최소화 원하면: 전세(가능하면 전세 선호) → 월세는 상황 따라 고려
- 투자 목적은 분명할 때: 상승 사이클에 진입했을 때 매수(전세→매매 전환 타이밍을 전세가·갭으로 판단)
- 공급확대·하락 우려가 클 때: 매수 보류하고 임대(전세/월세) 유지 권장
- 학습·정보: 유튜브만 믿지 말고, 사이클·기초경제·공급정책에 대한 책과 자료로 공부하자
핵심 요약 & 정리
- 실거주라 해도 집값 변동은 피할 수 없다(불가분).
- 실거주만 목표라면 전세가 비용상 유리한 경우가 많다.
- “무조건 집을 사야 할 때”는 집값이 상승하는 시기 — 이때 매수 유리.
- 공급 확대가 예상되면 투자 관점에서는 조심(구매 보류), 실거주 관점에서는 기회가 될 수 있음.
- 가장 중요한 건 자기 목적을 명확히 하는 것.
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