최근 전문가들로부터 2025년에 대공황이 벌어질 수도 있다는 이야기가 심심치 않게 들려오는 것 같습니다.
이미 부동산에 투자를 하였거나 또는 투자를 준비하고 있는 투자자들은 어디까지 고민해야 하고 어디까지 안심하며 투자를 할 수 있을까요?
제가 경제 전문가는 아니기 때문에 뉴스에 언급된 기사들을 근거로 향후 부동산 시황에 대해서 생각을 해보겠습니다.
목차
미국 경제 동향과 전문가의 주장
현재 미국 정부 관료들 조차 다음과 같이 미국 경제에 대해 평가를 하고 있습니다.
https://news.jtbc.co.kr/article/NB12238342?influxDiv=NAVER
현재 전문가들이 2025년 대공황에 대해 심심찮게 이야기하는 이유로는 제가 아는 바로 2가지 정도 입니다.
먼저 첫째로 미국 증시의 연이은 상승의 여파로 대공황이 발생할 수 있다는 주장입니다.
둘째로는 미국 연방 은행의 양적 완화와 미국의 전례 없는 빚잔치로 인한 결과가 앞으로 대공황으로 나타날 것이라는 주장입니다.
하나씩 간단히 생각해보시겠습니다.
1 미국 증시(대공황때와 유사성)
먼저 대공황때의 미국 다우존스 그래프를 보시겠습니다.
이어서 현재 미국 다우존스 그래프를 보시겠습니다.
예전 대공황때와 유사점은 미국 증시가 더 이상 떨어지지 않고 우상향 할것이라는 막연한 기대가 팽배하고 있었고 그 어느때보다 기술 발전 향상이 이루어지며 증시가 더욱 올라가고 있었다는 점이 같다고 할 수 있습니다.
그리고 기술 증시가 거품이 꺼지면서 롤러코스터를 타듯이 대공황이 벌어졌듯이 현재의 미국 증시로 그렇게 될 것이라는 뜻입니다.
일단 단지 기술 발전과 증시만 가지고 대공황을 설명하기에는 좀 근거가 빈약해 보이기도 하고 제가 다른 깊은 다른 대공황이 벌어질 근거에 관해 알지는 못하지만 어쨌든 이러한 주장을 염두해 두어야 하겠습니다.
2 미국 연방 은행의 양적완화의 부작용
둘째 주장도 고려해보겠습니다.
미국 연방 은행의 양적 완화와 미국의 전례 없는 빚잔치로 인한 결과가 앞으로 대공황으로 나타날 것이라는 주장입니다.
미국은 현재 돈으로 자국의 빚을 탕감하게 보다는 연방 은행의 양적 완화를 통한 미국 장기 채권 매수와 그로 인한 빚을 감소 시키는 전략을 사용하고 있습니다.
즉 중앙은행에서 화폐를 계속적으로 다량으로 찍어내 그 돈을 미국의 채권을 구매하여 빚을 갚고 있는 것인데 자국의 화폐의 가치를 떨어뜨려 빚의 규모를 줄여가고 있는 것입니다.
실제 가진 자금이 아닌 새로 찍어내는 돈으로 빚을 막는 것은 엄청난 인플레이션을 유발하게 되고 물가의 폭등은 내수의 침체로 이어지는 결과를 가져오게 될 것이며 화폐의 가치 하락에 따른 어려움은 고스란히 서민들이 짊어지게 될 것이며 그 결과 대공황과 같은 어려운 경제적 상황이 이어지게 될 것이라는 주장입니다.
제가 이해하고 있는 부분은 이정도인데 많이 부족한 수준이긴 하지만 대공황의 가능성을 아주 무시할 수는 없는 것 같기도 합니다.
한국 부동산 시장에 줄 영향
아직 대공황을 경험한 세대가 아닌 필자는 미국의 대공황이 한국 부동산에 어떤 여파를 몰고 오게 될지 분석하기가 매우 어렵습니다.
다만 1997년 IMF는 경험한 세대로서 그때의 부동산 가격이 어떤 그래프를 가지고 움직이고 있었는지를 통해 어렴풋이 대공황때의 부동산 동향을 파악할 수 있지 않을까 생각합니다.
현재 한국 경제 역시 달러당 1500원에 가까운 환율이 IMF 외환위기 사태를 연상시키기도 하며 최근에 신동아건설의 부도 사태와 한보, 벽산, 우방, 풍림 등의 건설사들이 무너졌던 IMF 외환위기 사태와 비슷하다는 점, 그리고 내수의 부진이 심화되고 있다는 부면이 염려를 키우는 것 같습니다.
이제 IMF때의 부동산 가격 움직임을 보시겠습니다.
보시는 것처럼 1997년부터 1998년까지 1년의 기간동안 아주 폭락을 하며 공포감을 엄청나게 조성한 부동산 시장이었습니다.
그리고 1998년 11월부터 서서히 다시 부동산 가격이 회복을 하고 있습니다.
하지만 이미 엄청난 공포감에 사로잡힌 부동산 투자자들이 그 시기에 투자를 하기란 거의 불가능에 가까웠을 것입니다.
1998년 11월에 집을 샀다면 상승률은 371%, 수익률은 무려 713%에 달했을 것이라고 아래의 기사에서 알려주고 있습니다. . 하지만 추가 하락의 공포를 이겨내기란 쉽지 않기 때문에 이 시기에 집을 산 사람은 거의 없다라고 이야기 하고 있습니다.
https://magazine.hankyung.com/business/article/202502121422b
현시점 한국 부동산 시황과 대공황 사태의 적용
만약에 정말 대공황과 같은 사태가 발생한다면 전세가율이 비교적 낮아 가격의 하락 여지가 많은 서울이나 경기도 그리고 세종시 같은 경우는 다른 어느 지역들보다고 그 하락의 폭이 클 것이며 매우 큰 공포감에 사로잡혀 무조건 부동산을 던지는 사태가 발생할 수도 있을 것입니다.
반면에 전주나 청주와 같이 전세가율이 높고 전세난이 발생하여 전세가격이 든든하게 매매가격을 받쳐주고 있는 곳들의 부동산 하락의 폭은 서울보다는 훨씬 적을 것입니다.
예상하기는 힘들지만 그래도 상황을 어렴풋이 예측해본다면 전주의 경우 전세난이 이미 발생하였으나 전주의 투자자들을 기점으로 부동산을 저가에 던지는 사태가 발생하여 전세가격을 매매가격이 내리 누르는 사태가 발생할 것입니다.
투자자들은 실거주를 하지 않는 경우가 대부분이므로 그들이 던지는 매물은 전주의 실거주자들이 받아 매수를 하게 될 것입니다.
그렇게 되면 전주에서 전세를 찾던 수요가 매매로 돌아서면서 전세 수요가 일시적으로 줄어들며 전세가가 무너질 수 있습니다.
하지만 투자자들이 빠지고 나면 전주의 전세를 찾는 수요자들에 의해 다시 전세난이 더욱 심화되고 전세가격은 필연적으로 올라가게 될 것입니다.
결국 부동산의 하락은 있겠지만 빠른시간에 V자로 반등하여 전세가에 의해 매매가가 올라갈 여지가 있을 것이라고 생각을 합니다.
아직 일어나지 않은 대공황이며 앞으로 일어날지도 미지수인 현재 상황에서 대공황까지 고려하며 부동산을 투자해야 하는지는 투자자 여러분들의 판단에 맡깁니다.
상승장을 놓치게 되는 손해와 앞으로 경제적 어려움이 발생할때의 손해를 잘 비교하며 따져보아 현명한 투자 하시기 바랍니다.
