미분양과 미입주의 차이
오늘은 미분양과 미입주의 차이에 관해 글을 써볼까 합니다.
건설회사에서는 건설을 착공한 직후에 바로 분양 계약을 시작합니다.
분양대금을 미리 받게 되면 공사비나 사업비에 사용하여 공사를 원활하게 진행시켜 나가기에 유리하기 때문입니다.
부동산 시장이 좋을때에는 이 착공한 시기에 분양 계약이 아주 잘 진행됩니다.
한국은 부동산을 투자 상품으로 여기는 경향이 강하기 때문에 많은 분양자들은 앞으로의 시세차익을 생각하며 계약을 진행합니다.
그런데 이제 부동산 시장이 좋지 않게 되면 이미 계약을 한 사람들이 마음이 조급해지며 빨리 자신의 분양권을 다른 사람에게 팔려고 애쓰게 됩니다.
팔리면 다행이지만 팔리지 않게 되면 어떤 사람은 울며 겨자먹기로 잔금을 치르고 입주하겠지만 어떤 사람은 분양권을 포기하며 입주하지 않기로 결정합니다.
그때 발생하는 위약금도 존재하지만 자금 확보가 원활하지 않고 부동산 시장이 하락기에 접어들며 잔금을 내기를 포기하는 것입니다.
그때 발생하는 것이 바로 미입주 입니다.
그러면 미분양은 무엇일까요?
미분양은 이미 부동산 시장이 하락기에 접어들어 사람들의 심리가 부동산 매입을 기피하는 분위기 속에서 착공한 아파트가 분양 계약도 진행되지 않았고 추후에 준공이 되고 나서도 여전히 분양이 이루어지지 않는 것을 미분양 이라고 합니다.
보통 준공된 이후로 분양이 이루어지지 않는 미분양들을 악성 미분양으로 분류합니다.
그러니까 정리하자면 부동산 시장이 하락기에 접어듦에 따라서 기존에 계약한 분양권자들이 입주를 포기하는 것이 미입주, 부동산 시장이 이미 하락기에 접어들었는데 착공이 된 아파트에 대해 사람들이 분양 계약을 하지 않아 공실이 발생한 것이 미입주 입니다.
발생 이유와 투자 방안
발생하는 이유는 이미 서두에서 언급한 바와 같이 부동산 시장의 침체로 인한 것이 주된 이유라고 할 수 있습니다. 그러면 부동산 하락의 전조 증상은 무엇이 있을까요?
부동산 시장의 하락의 전조증상은 우선적으로 일반 사람들이 감당하기 어렵게 높아진 집값이 있습니다.
기존에는 활발한 거래가 가능했었던 이유는 아파트 구매 수요자들에게 있어 아파트 가격이 감당할 수 있는 수준이었으며 대출이 잘 나왔고 앞으로 부동산 가격이 오를 것이라는 전망이 있었기 때문에 거래가 이루어졌다면 이제는 구매 수요자들에게 있어 아파트 가격이 감당하기 어렵게 높아진 수준이 되었고 대출이 잘 나오지도 않고 금리도 올라 이자를 감당하기 어렵게 되었으며 가장 주된 원인으로 부동산 가격이 이미 올라 더 이상 오르지 않을 것이라는 심리가 있기 때문에 부동산 시장의 침체가 찾아오는 것입니다.
그리고 이러한 수요자들의 심리는 미분양 물건을 많이 증가시키게 되고 많아진 미분양 물건들은 또 다시 사람들의 심리를 위축시키며 부동산 시장을 더욱 침체되도록 만듭니다.
결국 더 이상 건설업체들은 건설을 하려 하지 않게 되며 그렇게 공급이 줄어들게 됩니다.
이러한 과정 가운데 부동산 침체기는 6-7년 정도 이어지게 됩니다.
미분양 미입주 이야기를 하다가 이야기가 더 다른 곳으로 새어 버렸습니다.
부동산 시장의 상승 흐름에 관한 포스팅은 아래의 제 포스팅 내용을 참고하시기 바랍니다.
아파트 투자(상승 - 폭등)
아파트 투자 아파트 투자는 부동산 시장의 동향을 보고 해야 합니다. 소탐 대실이라는 말이 있습니다. 부동산 시장의 동향은 알아보지 않고 그저 입지나 학군 역세권 등만 고려하다가는 조금
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그래서 그 지역의 미분양 물건의 수량이 그 지역 부동산 시장의 상승 또는 하락을 예측하는데 주요 지표가 되기 때문에 그점을 잘 알아보시고 투자하시기 바랍니다.
감사합니다.
