부동산 투자에 있어 특별히 유념해두어야 할 사항에 관해 흔히 망각하며 투자를 진행하는 경우들이 많이 있으며 그로 인해 손해를 보게 되는 경우가 많습니다.
한가지를 꼽자면 매도 계획을 세우지 않아 손해를 보는 경우 입니다. 매도 계획은 하락장이 벌어질때와 상승장이 벌어질때의 두가지로 나뉘게 되며 두 경우 모두 수익과 밀접한 관련이 있음에도 사람들은 매수에만 온 집중을 하고 몇 백만원 더 깎아보는데에만 혈안이 되는 경우가 많습니다.
오늘은 매도 계획을 세우는 방법에 관해 알아보겠습니다.
목차
1 매도 계획(상승장에서)
상승장에서의 매도 계획은 매우 중요합니다. 매도 계획을 세우지 않는다면 상승장에서 흔히 욕심을 부리게 됩니다.
모든 사람들은 가장 많은 수익을 얻고 싶어하며 자신이 매수한 부동산의 가격이 꼭지점에 이르렀을때 팔기를 원합니다.
문제는 언제가 부동산 가격의 꼭지점인지 알 방법이 없다는데 있습니다.
꼭지점에서 팔기를 원하는 사람은 언제나 실망과 후회를 하게 됩니다. 더 올라갈 여지가 있었는데 팔게 된 사람은 더 수익을 못 얻은 것에 후회하며 꼭지점을 지나 팔게된 사람은 떨어진 상태로 부동산을 팔게 되어 수익을 얻었음에도 손해를 본 찝찝한 느낌을 가지게 됩니다.
또는 다시 꼭지점의 가격 이상으로 올라갈것을 기대하며 한없이 기다리다가 하락장을 맞이하여 팔지도 못하며 계속 투자 물건을 보유하며 속앓이를 하게 되기도 합니다.
따라서 매도 계획을 세우는 것은 투자에 있어 후회를 남기지 않는 좋은 방법이라고 할 수 있습니다.
매도 계획은 다음과 같이 세울 수 있습니다.
1) 전고점 확인
투자한 해당 아파트의 전고점을 확인하며 그 고점보다 조금 넘는 가격 수준에서 팔기로 정할 수 있습니다.
투자자는 이미 바닥권에서 아파트를 구매하였을 것이며 흔히 이전 사이클의 바닥보다 상승기의 바닥이 더 가격이 높은 것을 그래프를 통해 확인할 수 있습니다.
아래의 그래프를 보시겠습니다.
보시는 아파트는 전북 전주시 송천주공아파트 입니다.
2019년도에 저점이 1억 755만원 입니다. 이후에 임대차3법으로 가격이 크게 오른 뒤에 다시 저점이 찾아옵니다.
보시는 것처럼 임대차3법으로 인한 상승이후 하락의 저점은 1억 3510만원으로서 2019년에 비할때 저점의 가격이 약 3000만원 정도 상승하였다는 것을 확인하실 수 있습니다.
1억3000만원에서 바닥을 다진것이며 임대차3법으로 인한 상승으로 만들어진 전고점 1억 8000만원을 넘어서 2억에 도달할때쯤이 매도 타이밍으로 볼 수 있겠습니다.
2) 년도 주기 매도
상승의 주기를 대략적으로 2년정도로 보고 2년 후에 수익이 얼마가 되었든지 팔기로 정할 수도 있습니다.
아래의 그래프를 보면서 생각해보시겠습니다.
다시 송천주공 아파트의 사례를 들어 생각해보겠습니다.
송천주공 아파트는 2008년 하락장의 끝을 지나 2011년말쯤 꼭지점 위치에 놓이게 되었습니다.
약 3년 기간의 상승장이 이어졌구요 그리고 나서 한참 하락기에 접어들어 가격이 떨어지다가 2012년 12월에 저점에 도달합니다. 하락기는 약 1년 정도 걸렸습니다. 이어서 한참동안 횡보하는데 약 2013년부터 2018년까지 횡보합니다.
그리고 2019년에 잠시 하락하다가 임대차3법으로 크게 오르게 되지요
3년 상승 1년 하락 5년 횡보 이러한 사이클로 가격 그래프가 형성되어 지나가고 있습니다.
몇년의 오차는 발생할 수 있다는 단점은 있지만 상승장에서 년도를 기점으로 매도 계획을 세운다면 상승장이 펼쳐지고 2-3년 이후에 매도하는 것이 좋다고 보여집니다.
이렇듯 가격이 오를때의 상승 그래프가 얼마나 되는 년도 기간동안 상승하는지 그 주기를 보고 하락장 끝무렵에서 해당 년도만큼 기다렸다가 수익을 창출하고 매도를 진행할 수도 있습니다.
2 매도계획(하락장에서)
이제 하락장에서의 매도 계획을 생각해보겠습니다.
상승장을 생각하고 투자를 하였지만 투자 지표를 잘못 판단하여 하락기에 접어들며 부동산 가치가 점차 떨어지고 있는 것을 확인하였다면 매도를 하기에 앞서 다음의 몇가지 사항을 먼저 확인하시기 바랍니다.
하락장 매도전 고려 사항
하락장인것 같다는 느낌으로 부동산 매도를 하는 것은 전혀 바람직하지 않습니다. 투자에 있어 자신의 감정에 따라 좌우되며 하는 투자가 가장 위험하다고 생각합니다.
매도에 있어 정확한 지표를 알고 자신의 정확한 기준을 가지고 매도를 하는 것이 매우 중요하다고 할 수 있습니다.
하락장에서 어떤 지표를 확인할 수 있는지 아래의 요인을 분석해보시기 바랍니다.
1) 전세난 유무
전세난이 해당 투자 지역에 일어나고 있거나 일어났다면 더 이상 하락이 더 가속화하기 않을 수 있는데 전세 수요자들에 의해 전세가격이 올라서 매매가격을 든든하게 지켜주기 때문입니다.
따라서 전세난이 발생하였는데도 매매가가 떨어졌다면 일시적인 현상으로 보고 전세가격이 무너지고 있는지 든든하게 받쳐주고 있는지 지속적으로 확인할 필요가 있습니다.
2) 미분양 물건 소멸
미분양 물건이 많아짐에 따라 투자자들은 이제 가시적으로 보여지는 미분양 물건에 영향을 받아 매도를 진행하게 될 수 있습니다.
하지만 상승장에서는 많아보이는 미분양 물건들도 너무나 빠르고 쉽게 소멸이 되곤 합니다.
따라서 비록 집값이 떨어지고 있더라도 미분양 물건이 꾸준히 감소하고 있는 지표가 보인다면 긍정적으로 시장을 볼 수 있습니다.
이렇게 전세난의 유무와 미분양 물건의 소진 상태를 파악하면 현재 매도를 해야 할 시점인지를 알 수 있습니다.
하지만 전세난도 발생하지 않았고 미분양도 넘쳐나고 있는 때에 투자를 잘못하여 집값이 한참 떨어지기 시작한다면 어떻게 해야 할까요?
매도 계획 (하락장에서)
2가지 매도 계획에 관해 생각해보겠습니다.
1) 손절
현재 시장 시세보다 10% ~ 20% 이상 저렴하게 매도를 진행할 수 있습니다.
나중에는 20% 이상 저렴하게 매도를 하여도 팔리지 않는 상황이 벌어지게 됩니다. 지금이라도 손해를 보는 것을 두려워하지 말고 10% ~ 20%정도 저렴하게 매도를 하여 손해를 최소한 하는 방안을 고려할 수 있습니다.
2) 가용 자금이 넉넉하다면
가용 자금이 넉넉하다면 전세자를 내보내고 월세를 받아 수익을 만들 수도 있습니다. 하락장에서 월세를 받으면 손해를 일부분이나마 회수할 수 있는 장점이 있습니다.
또는 전세가가 떨어지는 것으로 인해 전세금을 되돌려주며 손해를 보게 되는 역전세난이 발생한다면 그것을 대비하여 친척이나 가족에게 전세를 주어 전세금을 동결하는 방법도 생각해 볼 수 있습니다.
하지만 가용 자금이 넉넉할수록 한 지역에 자금이 묶여 다른 곳에서 얻을 수익을 포기하기 보다는 과감하게 손절을 하고 다른 충분히 수익을 얻을 수 있는 지방에 투자를 하여 손해를 만회하는 방법이 더 나은 방법이라 할 수 있겠습니다.
결론
오늘은 매도 계획에 관해 살펴보았습니다. 매수는 기술이고 매도는 예술이라는 말이 있습니다. 항상 투자할 때 있어 매수보다 매도를 더 염두해두면서 신중히 매도 계획을 세우시며 투자한다면 결코 후회없는 투자를 할 수 있으시리라 확신합니다.
