안녕하세요. 아파트 사이클 연구소 소장 이현철입니다.
오늘은 부동산 커뮤니티에서 자주 회자되는 '부동산 상식'에 대해 조금 더 깊이 있는 시선으로 접근해보려 합니다.
그중에서도 특히 사야 할 아파트와 팔아야 할 아파트에 대한 상식적인 기준들이 정말 옳은지,
과연 그 기준이 실제 투자 판단에 얼마나 도움이 되는지를 짚어보겠습니다.
목차
인구 감소가 불러오는 시장 변화
한국은 이미 인구 감소가 확실시된 국가입니다.
향후 수십 년간 지속될 인구 구조 변화 속에서, 빈집 증가와 수요 분산은 불가피한 현상입니다.
이런 배경 속에서 무작정 '이건 사야 해, 이건 팔아야 해'라는 기준이 과연 절대적일 수 있을까요?
흔히 말하는 '사야 할 아파트' 기준들
- 신축 또는 대단지
- 비(非) 토지거래허가구역 내 재건축 아파트
- 매매가 대비 전세가율이 높은 지역
- 확실한 학군지
이 네 가지 기준은 언뜻 보기에 타당해 보입니다.
하지만 하나씩 따져보면 여러 논리적 허점과 예외들이 존재합니다.
1. 신축은 무조건 좋은가?
예: 미분양 신축 아파트
미분양은 신축임에도 불구하고 시장에서 외면당한 케이스입니다.
단순히 '신축이니까 오를 것이다'라는 가정은 시장 흐름과 수요 분석이 결여된 위험한 판단이 될 수 있습니다.
또한, 하락장에 분양된 신축 아파트는 입주 후에도 가격이 오르기보단 손실을 보는 경우가 많습니다.
즉, ‘신축 = 상승’은 언제나 맞는 공식이 아닙니다.
2. 토지거래허가구역? 언제든 바뀔 수 있는 규제
지금은 규제가 강하지만, 시장 침체가 오면 언제든 해제될 수 있는 제도입니다.
즉, '토지거래허가구역이니까 무조건 피해야 한다'는 판단은 매우 단기적인 시각입니다.
과거에도 강남은 토지거래허가구역으로 묶였다가, 침체기엔 해제된 바 있습니다.
정책은 유동적이며, 그 자체가 투자 기준이 될 수 없습니다.
3. 전세가율이 높은 곳이 좋은가?
흔히 전세가와 매매가의 갭이 작으면 가격이 안정적이라고 생각합니다.
하지만 지금 기준에서 전세가율이 높은 아파트는 대부분 구축입니다.
그럼 이런 아파트를 사야 할까요?
앞서 '팔아야 할 아파트'에 구축이 포함되어 있었죠?
즉, 이 기준들은 서로 모순된 구조를 가집니다.
4. 학군지 = 상승 보장?
학군지 아파트는 수요가 꾸준하므로 상승 가능성이 높습니다.
그러나 학군지 바로 옆 아파트는요?
학교를 배정받지 못하지만, 학군지 아파트 상승에 따라 같이 오릅니다.
즉, 학군지와 그 인접지역은 연동되어 움직이므로,
너무 좁은 기준의 학군지 선호는 비효율적일 수 있습니다.
'팔아야 할 아파트' 기준, 과연 절대적인가?
- 구축 및 소규모 단지
- 애매한 학군지
- 대형 평형
이런 기준도 마찬가지입니다.
현실적으로 많은 사람이 이런 조건의 아파트에 살고 있으며,
이들이 모두 가격 하락의 피해자가 될까요?
예를 들어, 대형 평형이지만 학군지 인근에 위치하고,
수요가 있는 입지라면 충분히 가격 상승이 가능합니다.
가장 강력한 기준은 바로 '사이클'
결국, 모든 아파트는 사이클에 따라 움직입니다.
- 상승장에서는 구축도 오릅니다.
- 하락장에서는 신축도 떨어집니다.
따라서 어떤 조건이냐보다 현재 시장이 어느 사이클에 있는지 파악하는 것이 가장 중요합니다.
그리고 사이클은 예외가 없습니다.
“2016년부터 2021년까지, 서울과 경기에서 오르지 않은 아파트는 없습니다.”
여기서 알 수 있는 핵심은, 사이클을 이해하면 어느 아파트를 사도 성공 확률이 높아진다는 사실입니다.
결론: 상식보다 중요한 건 사이클 이해
많은 사람들이 '강남, 신축, 학군지'라는 정답을 반복하지만,
현실적으로 누구나 강남 아파트를 살 수 없습니다.
내 자금으로 가능한 선택지에서 성공하려면, 사이클을 알아야 합니다.
그 사이클을 알고 있다면, 남들이 외면하는 지역에서도 충분히 기회를 만들 수 있습니다.
