서울 아파트 투자 지표 확인 방법
오늘은 서울시 아파트의 투자 지표를 확인하고 투자하는 방법에 관해 포스팅을 하도록 하겠습니다.
다지 가격이 대폭 하락했다는 이유만으로 또는 주변의 호재거리가 있거나 살기 좋다는 이유만으로 쉽게 투자를 결정하게 된다면 큰 손실을 보게 될 수 있습니다.
따라서 투자하기에 앞서 투자할 시장 환경이 조성이 되었는지 파악하는 것이 매우 중요하다고 할 수 있습니다.
1 공급 물량
서울시 아파트가 저점인지 떨어지고 있는 중인지 또는 가격이 상승할 것인지 알아보기 위한 지표 중 한가지는 바로 공급 물량입니다.
공급 물량이 많다면 집을 구매하는 사람들 입장에서는 파는 사람들을 경쟁을 붙여 더 저렴한 가격을 부르는 사람의 물건을 살 수 있는 여지가 있게 되며 파는 사람들 입장에서는 공급 된 아파트가 많으므로 시간이 지남에 따라 악성 미분양 물건으로 남게 되면 가격이 큰폭으로 하락하게 될 것이 뻔하기 때문에 더 시세보다 저렴한 가격으로 빨리 파는 것이 목적이 될 것이므로 이러한 상황들이 전체적인 부동산 가격 하락을 가져올 것입니다.
이제 서울시 아파트 공급 물량 데이터를 보겠습니다.
서울시 동대문구에 입주 물량이 가장 높으며 2025년 현재 공급되었거나 예정된 물량은 9583세대 입니다.
평균 적정 공급물량이 1932세대인것을 보면 과잉 공급되었다는 사실을 알 수 있습니다.
물론 강남구를 살펴보면 공급물량이 거의 없다는 것을 볼 수 있습니다.
그러면 강남구와 동대문구가 사이클이 다르게 움직일까요?
아닙니다. 서울시라는 테두리에 같이 묶여 있으며 구마다 서로 아파트 가격의 변동을 같이 연동하여 반영하고 움직이고 있기 때문에 동대문구의 아파트 가격이 떨어진다면 강남구의 아파트 가격도 떨어지게 됩니다. 시간의 차이만 몇개월정도 차이가 있을 뿐입니다.
2 미분양 물량
다음으로 알아볼 서울시 아파트의 투자 지표는 미분양 물량 입니다.
동대문구에 입주 물량이 많았으므로 얼마나 입주물량이 해소되어 분양되었는지 알아보면 현재 부동산 시장의 흐름이 어떻게 변화할 것인지 알 수 있습니다.
미분양이 줄고 있다면 부동산의 하락 곡선이 완만해질 것이지만 미분양이 줄지 않고 있다면 부동산 하락은 더욱 심화될 것입니다.
아래의 미분양 물량을 보실까요?
서울시 동대문구 미분양 물량은 170호입니다.
다달이 미분양 물량이 줄어드는 추세가 전혀 보이지 않습니다.
현재 부동산 시장이 매우 침체되어 있으며 앞으로 여러해에 걸쳐 이러한 침체는 계속 되어질 것으로 보여지는 지표입니다.
미분양 물건이 계속 쌓이다 보면 나중에는 분양사무실 영업사원들이 발등에 불이 떨어져 떨이 재고 처리에 나서게 되며 가격이 대폭 하락하게 됩니다.
심지어는 차량을 무상으로 제공하는 판촉을 벌이거나 심지어 먼저 전세로 살아보고서 마음에 들면 분양을 할 수 있다고 판촉을 하기도 합니다.
지금이 바로 그런 상황 입니다.
신축 아파트가 그렇게 가격을 대폭 할인하게 된다면 주변 구축 아파트들은 얼마나 가격이 더 떨어지게 될까요?
앞서 제가 포스팅한 신축 아파트와 구축 아파트간의 가격 차이는 약 3억입니다.
신축 아파트에서 1-2억 가격을 낮춘다면 구축 아파트도 동일하게 1억 이상의 가격이 하락할 가능성이 있습니다.
따라서 현재 서울시 아파트의 투자 지표는 매우 안좋다고 생각할 수 있겠습니다.
3 전세가율
다음으로 알아볼 지표는 전세가율 입니다.
전세가율이 낮다는 것은 그만큼 폭등기에 아파트 가격이 올랐으며 전세가와의 갭이 커졌다는 것을 의미합니다.
갭투자할때 갭이 높아져서 그만큼 투자하기도 어려운 시장이 되었다는 의미인데요
전세가율 지표를 한번 보시겠습니다.
서울시 전세가율은 69% 입니다.
만약에 1억짜리 아파트가 있다면 전세가가 6900만원이라는 의미입니다.
10억짜리 아파트라면 6억9000만원이 전세가입니다. 투자를 하기 위해 3억1천만원의 자금이 필요합니다.
아주 낮은 전세가율입니다. 그만큼 가격에 거품이 끼어 있다는 뜻이며 전세가가 낮기 때문에 그만큼 하락할 여지가 크다는 의미입니다.
전세가가 매매가를 받쳐주는 지지선인데 그 지지선이 저만치 아래에 위치해 있다는 것은 고층빌딩에서 이제 막 떨어지고 있는데 받쳐주는 그물망이 저만치 밑에 있는 상황에 비유할 수 있겠습니다.
높은 곳에서 떨어질 수록 그물망이 아래로 쳐지는 양도 크게 됩니다.
마찬가지로 서울시 아파트도 하락의 폭이 생각하는 것보다도 더 클 것입니다.
물건이 그물망에 떨어지면 그물망은 아래로 크게 쳐졌다가 다시 올라오듯이 집값도 크게 쳐졌다가 올라올 것입니다.
크게 쳐질 그 시점이 바로 저점입니다.
4 전세물량
다음으로 알아볼 사항은 전세물량입니다.
현재 전세가는 우상향 하는 경향이 있지만 앞서 비유와 같이 특정한 상황에서 하락하기도 하는데 바로 매매가의 급격한 하락이 전세가를 찍어 누르면 내려갑니다.
마치 그물망에 물건이 떨어지면 아래로 쳐지는 것과 같습니다.
그런 그물망이 아래로 쳐지게 될 것인지 받쳐줄 것인지 판단하는 기준은 전세 물량이 많은지 적은지에 달려 있습니다.
전세를 찾는 수요가 많다면 매매가가 떨어져도 전세가는 쉽게 떨어지지 않는데 전세를 찾는 사람들의 수요가 전세가를 받쳐주기 때문입니다.
아쉽지만 서울 아파트의 전세 물량은 아래와 같습니다.
위의 표만 봐서는 감이 잘 오지 않으실 것입니다.
현재 전세난은 일어나지 않았으며 전세 물건도 매우 많습니다.
서울의 집값이 떨어지고 있으므로 아무도 더이상 투자처로 서울시를 고려하고 있지 않습니다.
또한 전세값 역시 크게 올라 있어 사람들이 서울시의 전세물건을 찾지 않으며 대체 지역으로 경기도로 빠지는 추세를 보이고 있습니다.
따라서 전세 물건이 쉽게 줄어들지 않고 있는 상황으로 진행이 되고 있으며 이는 서울시 아파트 가격을 크게 하락시키는 요인이 될 것입니다.
앞으로 경기도가 우선적으로 전세 물건이 점차 줄어들기 시작할때 서울시 역시 전세 물건들이 줄어들게 될 것이며 그렇게 전세난이 발생할 때 투자를 고려해보는 것이 좋습니다.
오늘은 서울 아파트의 투자지표 4가지에 관해 알아보았습니다.
성공 투자하시기를 바랍니다.
