세종시 아파트는 현재 투자하기 좋은 상황일까요? 많은 뉴스들에서는 이미 세종시 집값이 큰 폭으로 떨어져서 구매해도 좋아고들 합니다. 뉴스의 말대로인지 또는 더 하락할 일만 남은 것인지 궁금하시죠?
오늘 세종시 아파트의 투자 지표에 관해 분석하고 투자시점에 관해서 알려드리겠습니다.
목차
앞서 여러차례 강조드린바와 같이 오늘도 하락장에서 살펴볼 4가지 지표를 알아보겠습니다.
바로 1 매물 증감량, 2 입주물량과 미분양 물량, 3 전세가율, 4 전세난의 유무입니다.
1 매물 증감량
세종시의 매물은 2021년 씨가 말랐다가 점차 기하급수적으로 오르는 경향을 보이고 있습니다.
즉 21년도에 폭등장으로 사람들이 매물을 찾고 싶어도 모든 사람들이 투자하여 매물이 말도안되게 줄어들었습니다. 앞으로도 폭등장에서 서울 못지 않은 큰 상승률을 자랑하게 될 것으로 보이며 기대가 되는 시장 가운데 하나가 바로 세종시라고 할 수 있습니다.
하지만 지금은 하락장으로서 상황이 좋지가 않다는 것을 매물량만 봐도 한눈에 알 수 있습니다. 다시 21년도 초반의 가격으로 되돌아갈 수 있을지는 미지수이지만 아마 비슷한 정도까지 가격이 떨어질 수 있겠습니다. 사람들이 상승장에서는 새로운 수도라느니 도시 전체를 신도시로 꾸며 살기가 좋다느니 찬사를 보내다가 이제 하락장에서는 일자리가 없으며 길이 좁은데 차가 많다는 등 여러가지 핑계를 대며 하락장을 해석하고 있습니다.
사실 그냥 떨어질때가 되서 떨어지는 것일 뿐입니다.
가격이 상승하고 폭등하게 되는 때에 건설사들이 돈을 벌기 위해 더 공급을 하게 되고 집을 가진 사람들은 더 많이 벌기 위해 높은 호가로 집값을 제시하며 그 집값을 따라잡기가 어려운 서민들이 점차 집을 사지 않아 하락장을 맞이하게 된 것일 뿐입니다 .
다만 긍정적인 것은 세종시가 어마어마하게 상승하였으며 앞으로 하락장을 견디면 또다시 21년도와 같은 큰 흐름의 상승장을 맞이할 수 있다는 점입니다.
아무튼 매물량 증감 지표는 부정적이며 앞으로도 매물을 계속적으로 증가할 것으로 보입니다.
2 입주물량과 미분양 물량
다음으로 입주물량과 미분양 물량을 보시겠습니다.
2021년에 7000세대를 공급한 이래 하락장을 맞이하였고 현재는 2028년까지 공급 계획이 없습니다.
따라서 앞으로의 시장 상황은 아주 긍정적일 것으로 보입니다. 21년도 이래 공급된 입주물량은 아마 25년도 내에 대부분 잘 소진될것으로 보여지는데 아래의 미분양 물량 그래프를 보면 그점을 알 수가 있습니다.
보시는 것처럼 25년 초반인데 21년도에 공급된 물량이 이미 대거 소진되었으며 하락장이라 잠시 미분양이 증가하는듯 보이지만 금새 추세상 금새 물량이 소진 될것으로 보입니다.
설령 소진이 되지 않고 있는다 하더라도 물량이 많지 않으므로 상승장으로 전환되는데 미분양 물건들이 크게 영향을 미칠 것 같지는 않습니다.
또한 미분양 물량이 소폭 증가하고 있는 점은 투자자들과 세종시 주민들 모두 세종시에 더이상 집을 구매하기를 꺼리는 현상을 가지고 있다는 점을 보여주며 앞으로 전세물량이 빠르게 소진이 될지 유무에 촉각을 곤두세우고 지켜볼 필요가 있겠습니다.
3 전세가율
다음으로는 전세가율 지표를 살펴보시겠습니다. 만약에 전세가율이 75% 이하가 대부분이라면 아직 충분히 가격이 하락하지 않았다는 증거로 볼 수 있을 것입니다.
세종시 아파트 전세가율을 보시면 아주 높은 전세가율도 불과 75% 밖에 되지 않습니다. 전세가율이 75% 이상인 물건들을 보시면 도시형 작은 평수의 아파트 또는 2000년대에 지어진 18평 구축 아파트로 구성이 되어 있습니다.
나머지 인기 있는 신축 아파트의 경우에는 예를 들면 첫마을 7단지 래미안 아파트는 매매가 6.5억에 전세가 2.5억으로 약 4억의 갭차이가 나고 있습니다.
그래프를 보시면 하락폭이 크지 않지만 꾸준히 하락하고 있는 모습을 볼 수 있습니다. 하지만 전세가는 그대로 횡보하고 있지요 즉 전세가율이 낮지만 점점 높아지고 있는 중인 것입니다.
다른 아파트들도 모두 비슷한 그래프 추이를 보여주고 있습니다. 하락하는 폭이 크지 않아 하락장의 끝무렵은 2027년이나 2028년정도가 되지 않을까 생각합니다.
그때까지 목돈을 잘 준비하고 있다가 평균적으로 전세가율이 80% 이상이 될때 갭차이를 4000만원에서 5000만원정도로 투자를 하시면 상승장에서 좋은 수익을 얻을 수 있을 것이라 생각됩니다.
4 전세난 유무
현재 세종시는 전세물량이 아주 많습니다. 전세난이 전혀 발생하지 않은 것이죠
비록 가격 하락이 심하게 발생하긴 하였지만 그건 어디까지나 많이 오른 만큼 빠진 것이며 현재 그 하락폭이 크지 않아 심리적으로 빨리 팔아야겠다는 생각이 퍼지지는 않은것 같습니다.
하지만 서서히 가격이 빠져나갈때 그러한 심리는 더 크게 작용하게 될 것이며 집을 소유하고 있는 사람들은 집을 팔고 전세로 가고 신혼 가구 역시 전세를 선호하고 외부에서 유입하는 인구 역시 전세를 선호하며 전세 수요자들이 증가할때 전세가가 든든한 집값의 버팀목이 되어줄 것이고 부동산 집값은 크게 하락하게 되어 전세가율이 크게 높아질 것입니다.
처음에는 집값의 하락이 힘이 더 강하여 전세가를 누를수도 있겠지만 이내 전세난으로 인해 전세가가 천천히 집값을 끌어올리는 원동력으로 작용할 것이며 세종시 부동산의 특성상 상승장이 빠르게 오게 될 것입니다.
이미 많은 투자자들이 21년도에 폭등장을 기억하며 유심히 세종시 부동산을 지켜보고 있기 때문입니다.
따라서 전세가율이 80%가 넘게 되면 집값이 더 오르지 않을 것이라는 심리가 팽배할 그때 과감히 투자하는 용기가 필요할 것입니다.
