아파트 투자 지표 (거래량,공급량)
오늘은 아파트 투자 지표 요인 가운데 하나인 거래량에 관해 알아보겠습니다.
거래량은 투자에 있어 꼭 필요한 투자 지표입니다. 부동산은 수요와 공급으로 인해 가격이 결정됩니다.
부동산의 수요가 공급보다 많으면 집이 부족하기 때문에 더 많은 금액을 내고도 기꺼이 집을 구매하려는 사람들이 늘어나 집값이 상승하게 됩니다.
그리고 자신이 살집이 점점 없어진다고 하면 사람들의 심리가 조급해져서 부동산을 구매하는데 적극적이 되며 거래량이 증가하게 됩니다.
이러한 상황은 서울과 지방의 상황이 다릅니다.
그리고 이러한 다른 상황들이 아파트의 가격 사이클을 서로 다르게 만듭니다.
다시 말하자면 지방과 서울의 가격 사이클이 달라지는 원인 가운데 하나로서 공급량이 큰 역할을 하게 된다는 뜻입니다.
그리고 이 거래량과 공급량은 밀접한 관련이 있는데 공급이 많을수록 사람들의 심리가 안정되며 집값이 떨어지기를 기다리게 되므로 거래량이 줄어들게 됩니다.
마치 의자 앉기 게임이라고 할 수 있습니다. 정해진 의자는 제한되어 있는데 사람이 많으면 사람들이 조급하게 자신의 의자를 찾지만 사람보다 의자가 많으면 조급하게 찾지 않아도 충분한 의자 를 찾을 수 있습니다.
그러면 공급량은 무엇으로 파악할 수 있을까요?
거래량과 공급량의 관계
뉴스에 나오는 공급량이 얼마라는 내용을 가지고 파악할 수 있을까요? 물론 그럴수도 있습니다.
하지만 전체 그 지역의 부동산 매물에 비해 신축 공급의 물량은 아주 소량입니다.
따라서 공급량에 대한 뉴스의 내용만 보고서 물량이 과대하거나 과소하다고 판단하는 것은 금물입니다.
또한 한국은 선분양이라는 제도가 있기 때문에 건축물이 지어지기 전에 이미 입주하는 사람들로 가득 차게 됩니다.
따라서 뉴스에 나오는 공급량을 보고 공급이 얼마인지 파악하는 것은 오류가 발생할 수 있습니다.
오히려 그 공급량 가운데 미분양이 몇건 인지를 알아보고서 공급량을 파악하는 것이 정확할 것입니다.
공급량과 미분양에 관한 내용은 아실 이라는 사이트에서 확인할 수 있습니다.
링크를 아래에 첨부하겠습니다.
https://asil.kr/asil/index.jsp
한국 전체로 보면 사람들이 살 수 있는 집은 넘쳐납니다. 마치 앉을 수 있는 의자가 매우 많은 시시한 게임 처럼 보입니다.
하지만 사람들은 앉을 수 있는 것으로 만족하는 것이 아니라 아주 좋은 의자에 앉기를 원합니다.
그리고 좋은 위치에 있는 의자에 앉기를 원합니다.
만약에 부동산의 매물과 공급량을 단지 서울로 한정짓게 된다면 수요자들이 구매할 수 있는 부동산의 개수는 크게 줄어들게 됩니다.
게다가 서울은 더 이상 개발할 수 있는 땅이 없기 때문에 공급량은 항상 한정되어 있는데 비해 수요량은 언제나 높아 항상 부동산의 가치가 높아져야 할 것만 같습니다.
하지만 서울의 부동산 역시 하락하는 시기가 있습니다.
왜 그럴까요? 한정된 공급에 넘쳐나는 수요가 있는 서울인데 왜 서울의 부동산은 하락을 하게 되는 걸까요?
그 이유는 한국 사람들이 부동산을 실제 거주할 용도로 생각하는 것이 아니라 투자의 목적으로 생각하기 때문입니다.
위의 수요와 공급의 전제는 부동산에 거주할 실거주의 목적이 전제되어 있는 논리이기 때문에 그렇게 따지면 집값은 언제나 우상향 할 것 같습니다.
하지만 투자의 목적이라면 사람들이 집값이 충분히 높아져 더 이상 살수 없게 되고 그에 따라 팔려고 하는 사람들이 가격을 낮춰 팔거나 급하게 돈이 필요한 사람들이 급하게 매물을 내놓게 되면 점차 부동산의 가격이 하락하게 됩니다.
그렇게 되면 부동산의 가격이 하락하는 것을 보는 사람들은 부동산을 사면 자신도 손해를 볼 것이란 공포심이 조성되고 부동산을 구매하는 것을 기피하게 됩니다.
그래서 부동산은 그러한 악순환을 거듭하며 가격이 폭락하거나 서서히 지속적으로 하락하게 됩니다.
아파트 투자시 고려사항
가장 높이 올랐고 선호도가 높았던 지역은 그만큼 늦게 하락하지만 도봉구와 같이 선호도가 서울 지역 가운데 현저하게 낮고 오름폭도 그다지 높지 않았던 지역이 먼저 하락하게 됩니다.
시장의 분위기를 선호도가 낮은 지역 먼저 느끼는 것입니다.
따라서 수요와 공급에 따른 집값의 상승을 예측하기 위해서는 단지 수요량과 거래량 그리고 공급량 만으로 예측하기에는 오류가 많습니다.
현재 집값이 얼마나 적정한지 사람들이 구매하기에 적당한 가격인지 전세와 집 매매가의 비율은 어떠한지를 파악하는 것이 중요합니다.
또한 부동산 시장의 분위기가 하락의 분위기 인지 알아보는 것이 가장 중요합니다.
부동산 시장의 흐름과 가격은 결국 사람들의 심리가 만들어내는 것입니다.
따라서 실 거주를 하기를 원해서 부동산을 알아보는 구매자라 하더라도 우선 집값이 얼마나 적정한지 공시지가와 실제 집값의 괴리는 얼마나 차이가 있는지 그리고 현재 부동산 시장의 흐름은 하락인지 상승인지 알아보고 부동산을 구매하는 것이 합리적인 결정일 것입니다.
