최근 부동산 뉴스를 보면 ‘악성 미분양 증가’라는 제목이 자주 보입니다.
많은 분들이 “싸게 분양하니 기회 아닌가?”라고 생각하지만,
전문가들은 오히려 **“악성 미분양은 절대 쉽게 오르지 않는다”**고 경고합니다.
그렇다면 ‘악성 미분양’이란 정확히 무엇이고, 왜 조심해야 할까요?
부동산 현장에서 오랫동안 분양 업무를 담당했던 전문가의 이야기를 통해 알아보겠습니다.
🔍 악성 미분양이란 무엇일까?
먼저 용어부터 정리해볼까요?
일반적인 **‘미분양’**은 청약 후 계약되지 않아 남은 물건을 말합니다.
하지만 시간이 지나면 하나둘 팔려나가 완판되기도 하죠.
반면 **‘악성 미분양’**은 아주 오랫동안 팔리지 않는 미분양을 말합니다.
아파트가 완공(중공)되고 3년 이상이 지나도 안 팔린 상태,
즉 ‘중공 후 미분양’이나 ‘입주 미분양’으로 불리는 물건이 여기에 해당합니다.
건설사 입장에서는 “죽으라고 팔아야 하는” 물건들이죠.
홍보 전단지, 유튜브, 블로그 광고까지 총동원되지만,
정작 실수요자들은 움직이지 않습니다.
💡 왜 싸게 내놔도 안 팔릴까?
많은 무주택자들이 “싸면 좋은 거 아닌가요?”라고 묻습니다.
하지만 여기에는 큰 착각이 하나 숨어 있습니다.
바로 “싸면 오르겠지”라는 전제입니다.
문제는 악성 미분양은 시장이 좋아져도 잘 오르지 않는다는 것입니다.
그 이유는 단순합니다.
그 단지뿐 아니라 주변 단지들도 비슷하게 안 팔리기 때문입니다.
예를 들어,
- A단지 원분양가: 10억 → 현재 7억 할인 분양
- 인근 B아파트 시세: 7억
겉보기엔 A가 ‘3억 싸다’고 느껴지지만,
사실 시장이 하락해서 전체적으로 7억 수준이 된 것뿐입니다.
즉, 싸 보이는 것이지, 실제로 싼 게 아닙니다.
🧩 악성 미분양의 심리적 함정
현장에서는 재미있는(?) 현상이 벌어집니다.
10명이 상담을 와도 서로 눈치만 보고 아무도 계약하지 않아요.
왜냐면 “나만 계약하면 손해 아닌가?” 하는 심리가 작동하기 때문입니다.
다 같이 사야 오르는데, 그걸 아무도 먼저 하지 않죠.
결국 아무도 계약서를 쓰지 않고, 미분양은 그대로 남습니다.
이런 이유로 악성 미분양은 상승장에도 끝까지 안 팔리는 경우가 많습니다.
실제로 2020년처럼 전국 아파트가 폭등한 시기에도
몇몇 단지는 끝내 팔리지 않았다는 게 전문가들의 증언입니다.
⚠️ 악성 미분양, 시장의 경고 신호일까?
그렇다고 악성 미분양이 생겼다고 해서
바로 장기 부동산 불황의 전조라고 보기는 어렵습니다.
전문가들은 이렇게 말합니다.
“악성 미분양이 많다는 건 해당 지역 시장이 당장은 어렵지만,
전체 시장이 완전히 무너진다는 신호는 아닙니다.”
즉, 해당 지역의 단기 침체는 의미하지만,
서울이나 수도권 시장 전체로 번지지는 않는다는 것이죠.
다만 수도권도 언젠가는 비슷한 흐름을 겪을 가능성은 있습니다.
📊 악성 미분양, 이렇게 이해하자
| 미분양 | 계약되지 않은 일반 분양 물건 | 시간이 지나면 대부분 소진 |
| 중공후 미분양 | 준공 이후에도 안 팔린 물건 | 일정 기간 안에 팔릴 수도 있음 |
| 악성 미분양 | 3년 이상 안 팔린 미분양 | 가격 인하에도 거래 거의 없음 |
결국 **‘미분양은 다 팔려야 오른다’**는 말이 핵심입니다.
아무리 싸도 안 팔리는 물건은 오르지 않습니다.
내가 산다고 해서 시장이 움직이지 않기 때문이죠.
📌 정리하자면
- 악성 미분양은 ‘싸지만 안 팔리는 집’이다.
- 시장 전체가 하락해 생긴 것이지, 단지만 싸진 게 아니다.
- 상승장이 와도 늦게 오르거나, 아예 오르지 않을 수 있다.
- “싸면 오르겠지”라는 생각은 위험하다.
- 미분양은 ‘모두 팔려야’ 상승이 가능하다.
결국, 악성 미분양은 기회가 아닌 리스크일 수 있습니다.
싸다고 덜컥 계약하기 전에,
**‘왜 안 팔리는지’**를 반드시 분석해봐야 합니다.
