울산 아파트 투자 지표
안녕하세요 오늘은 서울 아파트 투자 지표상황에 이어서 이번에는 울산 아파트의 투자 지표가 어떠한지 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.
결론만 말씀드리자면 현재 울산 아파트는 거의 하락장의 끝무렵으로 진입하는 중이라고 볼 수 있을것 같습니다.
이제 그 이유에 관해 포스팅을 하도록 하겠습니다.
하락장의 끝무렵이라는 것을 파악하기 위해서는 4가지 지표를 확인할 필요가 있습니다.
1 입주물량과 매물량
2 미입주 물량 소진 상황
3 전세가율 상승 여부
4 전세난의 발생 여부
이제 이 4가지 상황을 하나씩 살펴보겠습니다.
1 입주물량과 매물량
사실 입주 물량과 매물량을 합한 것이 공급량이며 공급량이 수요보다 많을때 가격이 하락하는 것이 당연한 부동산 가격 논리 입니다.
하락장이 끝무렵일때는 공급량이 수요보다 많으면서 가격이 최저점으로 떨어지며 매물량도 가장 많아지게 됩니다.
따라서 년도별 매물량을 체크할 수 있다면 매물량을 가지고도 어느정도 최저점인지 여부를 판단할 수 있습니다.
물론 입주물량과 매물량이 완전히 최저점을 파악할 수 있는 근거 기준이 되는것은 아니며 그저 참고로 삼을 수 있겠습니다.
울산에서 가장 입주물량이 많은 지역은 남구이며 수치는 다음과 같습니다.
2028년에 3448세대가 입주 물량으로 공급되고 있습니다.
물량이 많더라도 가격이 상승할 수 있는데 미입주 물량이 줄어들어 소진이 된다면 더이상 3448세대의 입주물량을 고려할 요소로 삼을 필요가 없을 것입니다.
매물량의 증감 현황도 보실까요?
매물량은 2024년2월에 가장 많았으며 그때의 수준을 계속 유지하고 있습니다. 팔리지 않는 매물량도 증가하지 않는 부분은 긍정적으로 보이며 매물량이 지금이 가장 많다는 것은 하락기의 끝무렵에 접어들었다는 것을 알려줍니다.
다음은 미분양 물건을 보겠습니다.
2 미분양 물량 소진 상황
미분양 물건은 아직 많이 남아있는 상황입니다.
보시는바와 같이 2025년1월부터 미분양이 아직 1629호이며 앞으로 2028년에 3400세대가 더해진다면 그 공급량이 소진될 것인지 의문이 남습니다.
현재 미분양 물건이 2026년까지 어떻게 소진이 되는지 추이를 지켜보며 대응하는게 좋을 것입니다.
현재 상황은 미분양 물건이 하락에서 상승으로 전환하는데 발목을 잡고 있는 것으로 보이며 지켜봐야 하는 단계로 보입니다.
참고로 2028년에 공급 물량이 많더라도 상승장이라면 그 모든 물건이 소진이 될것입니다.
따라서 현재 미분양 물건의 소진 속도를 보는 것이 관건이겠습니다.
3 전세가율 상승 여부
현재 전세가율은 상승중입니다.
84%의 전세가율을 기록하는 물건이 26건입니다.
물론 아직은 72%의 전세가율의 물건이 대다수를 차지하고 있어 조금더 전세가율이 올라갈 필요는 있어 보입니다.
전세가율이 높아진다는 것은 그만큼 매매가가 더 하락할 여지가 없어진다는 것을 의미하는데 전세가가 매매가의 지지선으로 작용하기 때문입니다.
따라서 현재 전세가율의 상승 국면은 긍정적이지만 조금더 지켜봐야 할 것으로 보입니다.
4 전세난의 발생 여부
마지막으로 가장 중요한 요인은 전세난이 발생하였는지에 관한 내용입니다.
보시는 바와 같이 하락장이 오래 지속됨에 따라서 매매보다는 전세를 선호하는 수요자들이 늘게 되었고 매매물량에 비하면 턱없이 부족해지고 있는 전세 물량을 지도로 확인하실 수가 있습니다.
울산은 투자하기에 좋은 시장 상황으로 변하고 있다고 볼 수 있겠습니다.
다만 아직은 전세난이라고 보기에는 여전히 적지 않은 전세물건이 있으므로 더 지켜보면서 전세 물건이 얼마나 더 소진되는지 지켜보아야 하겠습니다.
오늘 포스팅은 여기까지 하겠습니다.
