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은퇴를 앞두고 많은 분들이 안정적인 노후 생활을 위해 다양한 수익원을 고민합니다. 그 중 하나가 월세 수입이 가능한 부동산 투자입니다. 특히 오피스텔은 상대적으로 적은 금액으로 투자할 수 있어 초보 투자자들에게 인기 있는 선택지 중 하나입니다. 그러나 겉보기에 안정적이고 수익성이 있어 보이는 오피스텔 투자도 꼼꼼히 따지지 않으면 오히려 손해를 볼 수 있는 위험한 선택이 될 수 있습니다.
목차
오피스텔 투자, 피부양자 자격과 건강보험료의 함정
많은 분들이 은퇴 후 건강보험을 자녀의 피부양자 자격으로 유지하고 계십니다. 하지만 오피스텔에서 월세 수입이 발생하면 이 피부양자 자격이 지역가입자로 전환될 수 있다는 사실, 알고 계셨나요?
피부양자 자격 유지 조건
- 연간 소득 1,000만 원 이하
- 임대소득이 있을 경우 60%는 필요경비로 공제, 400만 원 기본 공제 적용
따라서 실질적으로 연간 임대소득이 1,000만 원(월 약 83만 원)을 넘지 않아야 피부양자 자격을 유지할 수 있습니다. 문제는 대부분의 투자자들이 대출을 끼고 투자하는 경우가 많다는 점입니다.
예를 들어,
- 월세 수입 90만 원
- 대출 이자 60만 원
실질 수익은 30만 원이지만, 건강보험료 계산에는 대출이자가 반영되지 않기 때문에 월 90만 원이 전부 소득으로 간주되어 피부양자 자격이 박탈될 수 있습니다.
그 결과?
→ 지역가입자로 전환되며 매월 건강보험료가 10만 원 이상 부과될 수 있습니다.
실제로 남는 돈은 얼마인가?
오피스텔 투자 시 수익 계산을 단순하게 해서는 안 됩니다. 다음을 고려해야 합니다.
- 대출이자
- 공실 리스크
- 부동산 중개 수수료
- 잦은 세입자 교체에 따른 인테리어 비용
- 월세 미납 시 보증금 차감 등 리스크
특히 월세 세입자의 경우 장기 거주보다 단기 거주 비율이 높아, 1~2년마다 빈번한 이사 및 수리 비용이 발생합니다. 이 모든 비용을 감안하면, 실질 수익은 생각보다 훨씬 낮거나 마이너스가 될 수도 있습니다.
실패하지 않기 위한 투자 팁
- 임대소득 1,000만 원 기준 철저히 계산하기
- 대출이자 고려한 순이익 계산
- 세입자 교체 비용과 공실 리스크 감안
- 피부양자 자격을 유지할 수 있는 범위 안에서 투자하기
- 단기 수익보다는 장기적인 계획과 관리를 염두에 둘 것
오피스텔 투자는 단순히 "월세 받는다"는 로망만으로 시작해서는 안 됩니다. 정확한 계산과 전략, 그리고 리스크에 대한 이해가 반드시 선행되어야 합니다.
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