최근에 지방의 젊은 사람들은 수도권으로 이사를 하면서 지방에는 나이 있는 분들만 남게 되며 지방의 인구가 점차 소멸하고 있다는 조사 내용이 있었습니다.
바로 국토교통부에서 발표한 제3차 장기 주거 종합 계획에서 그러한 점을 밝혔는데요
앞으로 지방이 유령도시가 되지는 않을지 앞으로 지방 부동산 투자 시대는 끝날 것인지 글을 써보도록 하겠습니다.
목차
제3차 장기 주거 종합 계획
분석한 내용을 간단하게 요약하자면 수도권은 입구 집중 및 주택 수급의 불균형이 심화되는 반면, 지방은 빈집의 증가, 노후 주택 확대 등 소멸의 위기가 우려 된다고 하면서 아래의 소멸 고위험 지역에 관해 지도로 표시한 내용을 게재하였습니다.
보시면 2017년에는 비교적 양호하나 2047년에는 수도권과 부산 울산 그리고 전주 지역이 살아남았고 2067년에는 인천과 서울 중심부 그리고 부산 중심부만이 남게 되어버리고 있습니다.
지도로 지방 소멸에 관한 표시 내용을 보시면 입지가 좋은 곳이 살아 남게 된다는 것을 알 수 있습니다.
앞으로 투자하는데 있어 입지가 더 중요한 요소가 될 것이라는 점을 암시하고 있는데요 실제로 지방 부동산은 더 이상 투자할 사람이 남아있지 않게 될 것인지 그리고 무조건 입지가 좋은 강남 주변만 항상 상승하게 될 것인지 분석을 해보겠습니다.
제3차 장기 주거 종합 계획의 오류
2047년에 서울내에도 많은 부분이 소멸이 될 것이라고 나오는데 그 가운데 강남 3구도 포함이 되는게 납득이 잘 되지 않습니다.
2067년에는 노원 금천 종로가 소멸되고 2117년은 나라의 위기가 이루어질 상황으로 보입니다.
아래의 내용을 참고하시기 바랍니다.
인구 소멸에 따른 부동산 시황
인구가 소멸되면 결국 부동산 시장의 수요가 줄고 상승 흐름으로 전환되는 시장 에너지가 부족할 수 있다고 생각할 수 있습니다.
하지만 다른 나라와 다른 한국만의 부동산 시장의 특징은 3가지 인데 그 3가지 요인이 한국의 부동산 시장이 계속 사이클대로 상승장과 하락장을 만들 수 있습니다.
1) 전세 제도
먼저 전세제도는 외국에 없는 한국만의 독특한 부동산 제도 입니다. 전세 제도가 있음으로 인해서 투자자들은 비싼 아파트도 전세를 안고 갭투자를 하여 저렴하게 구입할 수 있습니다.
앞서 이미 여러 차례 포스팅한 내용에서 언급한 바와 같이 한국 사람들은 부동산을 투자 상품으로 인식하며 부동산 가격이 오를 것이라고 생각하면 욕심을 가지고 투자를 하며 매우 많은 아파트를 갭투자로 구매할 수 있습니다.
한사람도 이렇게 많은 수요를 만들어 낼 수 있다면 아무리 인구가 줄어든들 적은 인구로도 얼마나 많은 수요를 창출할 수 있는지에 관해 생각해볼 수 있으며 여전히 부동산 상승의 여지는 가지고 있는 시장으로 남아 있을 수 있습니다.
2) 한국 사람들의 특징
한국 사람들은 냄비 근성이 있습니다. 그리고 이웃이 돈을 벌면 배아파하는 심리가 크게 작용합니다.
먼저 한국 사람들의 냄비 근성에 관해 생각해보겠습니다. 한국 사람들은 시장 분위기에 쉽게 흔들리며 행동을 취하는데 이를 테면 최근에 뉴스에서와 같이 토지거래허가제가 폐지된 강남 아파트가 뜨겁게 달아오르며 상승하고 있는 것을 보며 가만히 앉아 구경만 하고 있지 않습니다.
최근에 동탄이나 그외의 잘 사는 동네에서 집을 매각하고 강남으로 대출을 끌어써 투자하는 사례를 심심치않게 듣게 됩니다.
그리고 심지어 서울 변두리인 노원이나 강북쪽에도 투자자들이 증가하며 소폭 가격이 상승하고 있다는 소식도 들려오고 있습니다.
따라서 인구 소멸에도 불구하고 한국 어느 지역이 상승을 할 것이라는 소문이 돌게 된다면 인구가 어떻든 그 지역은 상승장으로 돌아서게 될 가능성이 매우 큽니다.
3) 한국 건설 회사의 건축 방법
한국 건설회사는 외국과는 다른 방식으로 건설 자금을 융통합니다.
외국은 개발 공사가 자금이 많으므로 대출을 받지 않고 처음부터 끝까지 건축 공사를 진행하기도 하며 또는 시행사의 역할을 하여 건설회사를 선정하여 공사를 진행하기도 합니다.
하지만 한국은 그러한 개발 공사를 통해 건축을 진행하는 것이 아닙니다.
시행사라는 자금이 비교적 적은 회사에서 건설회사를 선정하고 자금을 융통하기 위해 은행에 대출을 받으며 혹시 건설업황이 좋지 않아 미분양이 발생하여 적자가 날 수 있는 때를 위한 보험으로 신탁 회사를 끼어서 4개의 회사가 건설업에 관여하게 됩니다.
대출을 많이 받으면 그만큼 리스크가 적지 않기 때문에 시행사나 건설업체는 부동산 경기에 매우 예민하게 반응하며 조금이라도 부동산 시황이 좋지 않아 미분양이 날 수 있는 여지가 있으면 바로 아파트 공급을 중단합니다.
그렇게 되면 결국 그 지역이 시간이 흐름에 따라 공급 부족으로 이어져 미분양이 해소가 되면서 다시 상승장으로 전환되게 됩니다.
인구 소멸이 된다면 공급 자체가 잘 이루어지지 않을 수 있으며 입지가 좋은 지역 위주로 공급이 이루어질 것입니다.
그러면 입지가 좋은 지역도 사이클에 따라 하락장을 맞이할 때 투자자들은 어디에 투자를 하고자 할까요? 외면되었던 광역시와 같이 큰 도시인데 공급 절벽을 맞이한 곳에 관심을 두게 될 가능성이 큽니다. 그렇게 지방 부동산도 인구 소멸 상황 가운데서 여전히 상승장을 맞이 할 수 있는 가능성이 있습니다.
결론
인구가 앞으로 얼마나 소멸이 될 것인지 우리는 모릅니다.
하지만 인구 소멸에 따라 부동산은 언제나 하락만 하게 될 것이라는 예상은 크게 빗나갈 수 있습니다. 여전히 인구 소멸 상황에서도 부동산은 좋은 투자처가 될 수 있으며 여전히 공부를 해야할 투자 상품이라는 것을 숙지 해야 할 것입니다.
