기존에는 전세입자가 2년 계약하고 거주하던 중에 계약 만료후에는 쫒겨나거나 재계약시에 전세금이 올라가 어려움을 겪는 일들이 많았습니다.
그래서 임대차보호법을 통해 전월세 계약갱신청구권이라는 것이 등장하였고 그 덕분에 전세입자가 재계약을 하여 더 장기적으로 거주를 할 수 있도록 마련이 되었습니다.
그럼 전월세 상한제는 무엇이며 어떻게 계산할까요?
목차
전월세 상한제 뜻
기존에 임대차 3법이 없을때의 세입자의 어려움은 두가지 였습니다.
첫째 주거권이 계약기간인 2년으로 제한되어 안정적인 주거권의 보장의 어려움
둘째 전월세 재계약시에 올라간 전월세금을 감당하기 힘든 부면
그래서 첫째 문제를 주택 임대차보호법 3조 6항 (임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.) 로 해결을 하였습니다.
그로 인해 전세금이 폭등하는 사태가 발생했지만 여튼 임차인을 보호하게 되었습니다.
그리고 전월세의 재계약시에 임대인에 의해 상승하게 된 전월세금을 감당하기 어려운 임차인을 위해 다음의 법이 개정되어 발표 되었습니다.
계약갱신청구권을 사용한 재계약의 경우 임대료의 상승폭을 직전계약 임대료의 5%로 제한한다. 만약 5%를 초과하여 계약 하였다면 5% 초과분에 대해서 무효이며 초과 지급한 임대료상당의 반환을 청구할수 있다.
그로 인해 임차인의 전월세금 인상에 대한 걱정을 상당부분 해소할 수 있었습니다.
그러면 임차인은 2년 계약 기간 만료후 계약갱신청구권을 사용할시에 발생할 전월세 인상분 5%를 어떻게 계산할 수 있을까요?
전월세 상한 5% 금액 계산 방법
간단하게 공식으로 살펴보면 다음과 같습니다.
임대료 인상률 = 임대보증금 + (월임대료 * 12) / 5.5
여기서 5.5 라는 수치는 24년 10월 11일 기준으로 한국은행에서 공시한 기준 금리를 더해서 산정된 수치입니다.
이제 예를 들면 임대보증금이 5000만원이고 월 임대료가 60만원이라고 가정해보겠습니다.
그러면 임대료 인상률은 50,000,000 + (600,000 *12)/5.5 = 10,400,000원?? 맞나요?
아닙니다. 보증금 인상 따로 월 임대료 인상 따로 계산해야 합니다 .
보증금도 오를 수 있고 월 임대료도 오를 수 있기 때문이지요
그러면 보증금도 월세로 환산을 해야 하는데 5000만원*5% = 250만원입니다. 이제 250만원 *0.055(산정률,기준금리) = 137,500원 이고 이 값을 12개월로 나누면 11,458원입니다.
11,458원이 보증금 5000만원에 대한 5% 인상분입니다.
이제 월세에 대한 5%의 계산입니다.
매우 간단한데요 그저 월세 * 5% 입니다.
즉 600,000 * 0.05 = 30,000원 입니다.
그럼 이제 30,000 + 11,458원 = 41458원 이것이 5% 인상된 최종적인 월세 값이며 계약 갱신청구권을 임차인이 사용하였을 때 최대로 인상될 월세액은 641,458원인 것입니다.
만약에 집주인이 65만원을 인상된 금액으로 청구한다면 8,542원은 환급 받을 수 있습니다.
머리가 아프신가요? 계산하기 어려워하시는 분들을 위해서 아래의 사이트를 소개드립니다.
임대료 계산
www.renthome.go.kr
사이트에는 보증금과 월세 내역을 입력하면 5% 인상에 대한 결과 금액을 확인하실 수 있습니다.
그러면 전세금은 5% 인상을 어떻게 계산 할까요?
전세금이 1억이라고 한다면 100,000,000 * 0.05 = 5,000,000원 입니다.
인상되는 보증금은 500만원이며 총 전세금이 1억 500만원이 되는 것입니다.
전세금에 대한 계산은 비교적 쉽습니다.
결론
임대차 보호법은 장점과 단점을 여실히 가지고 있는 제도입니다. 겉으로는 임차인을 보호하는 제도인것으로 가장하지만 실제로는 전세가의 폭등을 어느정도 유발하며 집을 찾지 못한 예비 세입자들이 집을 찾기 더욱 어렵게 만들어주는 악영향이 있습니다.
재계약에 이은 갱신권도 모두 사용한 세입자에게는 전월세 인상 폭탄이 기다리고 있습니다.
이러한 전월세의 급격한 인상은 집값 상승으로도 귀결되며 결국 임차인을 위한 것 같은 법이 집주인의 배를 더욱 부르게 만드는 아이러니를 가져옵니다.
하지만 그럼에도 임차인들에게 안정적인 4년의 거주권을 확보해줄 수 있게 해준 고마운 법이기도 합니다.
앞으로 임대차 보호법이 어떻게 개정이 될 것이고 어떻게 임대인과 임차인간의 균형을 맞추게 될 것인지 기대가 됩니다.
