입주물량의 뜻
입주 물량에 관해 글을 써보겠습니다.
입주 물량이란 무엇일까요?
입주물량은 주택의 공급량과 동일한 의미입니다. 이미 준공된 주택의 세대수와 착공하여 진행되고 있는 주택의 세대수 그리고 앞으로 건축할 계획에 있는 세대수를 모두 합산한 수량이 입주 물량으로 정해집니다.
입주 물량은 마치 찬 물과 같이 달궈진 부동산 시장을 식히는데 중요한 역할을 합니다.
하지만 이미 침체되어 얼어붙은 부동산 시장에는 더욱더 부동산 시장에 찬물을 끼얹는 역할을 하기도 합니다.
따라서 알아보고 투자하고자 하는 지역의 입주물량이 어떤지 알아보고 투자하는 것이 매우 중요하다고 할 수 있습니다.
부동산 지표를 볼 수 있는 아실 사이트나 리치고 사이트에서는 년도별로 입주 물량을 알려줍니다.
앞으로 2028년까지 입주물량이 넘친다면 그 지역의 부동산 시장은 2028년까지 상승하지 못하고 횡보하거나 하락할 가능성이 높습니다.
이미 상승기의 부동산 시장에 입주물량이 넘치게 공급된다면 그래도 입주물량이 물량이 소진되며 잠시 횡보하다가 다시 상승하게 될 것입니다.
왜냐하면 사람들의 욕심과 더 오를 것이라는 기대가 엄청난 수요를 만들어내는데 갭투자를 이용하면 한사람만 하더라도 10채 이상의 수요를 만들어내게 되기 때문입니다.
입주 물량은 공급량인가?
그렇다면 입주물량은 공급량과 완전히 동일한 의미라고 할 수 있을까요?
꼭 그렇지는 않습니다.
그 이유는 한국은 외국 부동산 시장과 다르게 선분양 제도가 있기 때문입니다.
선분양 제도를 통해 한국 사람들은 미리 아무것도 없는 허허벌판의 땅에도 계약을 체결하며 분양권을 미리 사들입니다.
그렇기 때문에 입주물량 계획이 발표되고 착공이 시작될 때 이미 계약이 이루어지므로 입주물량은 이미 소진이 되고 시작하는 것입니다.
준공이 완료되었을 시점에는 모두 입주물량이 소진이 된다면 그 입주물량은 공급량이 아니라 그저 전세 월세의 물량이 되는 것입니다.
하지만 부동산 침체기에는 착공이 될때에도 계약이 잘 이루어지지 않으며 준공되었을 시점에도 계약이 이루어지지 않은 주택은 공급량과 일치하다고 볼 수도 있습니다.
그렇지만 입주물량만 가지고 상승과 하락을 판단하는것에도 오류가 발생할 수 있습니다.
왜 그럴까요? 입주 물량이 그 지역 부동산 시장에 차지하는 비중이 크지 않기 때문입니다.
사실 그 지역에 나온 매물 모두가 공급량이라고 볼 수 있습니다.
따라서 단지 입주 물량이 많고 적음에 따라 상승과 하락을 예상하기보다는 현재 그 지역에 나온 매물량이 얼마나 되는지를 보고서 상승과 하락을 예상하는 것이 정확합니다.
그리고 일반적으로 착공이 된 주택이 선분양이 0%로 이루어지는 경우는 거의 없기 때문에 입주물량이 공급량이라고 완전히 단정지어 말하기는 곤란하며 입주물량으로 공급량을 분석하는 것도 오류를 발생시키는 요인이 됩니다.
부동산 상승기때에는 부동산 매물이 줄어들지만 부동산 침체기에는 부동산 매물이 넘쳐납니다.
그러면 투자의 적기는 언제일까요?
바로 매물이 넘쳐나는 부동산 침체기가 투자의 적기 입니다.
그러면 앞의 이야기와 모순이 되는 것은 아닌가요? 입주물량 즉 매물이 많아질수록 부동산 시장을 더욱 얼어붙게 한다고 하였기 때문입니다.
하락기에는 집을 팔려는 사람들이 많아지므로 하락기 끝무렵에는 매물이 넘쳐나는 것이 당연합니다.
그러면 하락기의 끝무렵이라는 것을 알 수 있는 지표가 무엇일까요?
1 미입주 물량의 감소
2 공급 물량의 감소
3 공급된 물량의 프리미엄 유무
이 세가지 요소를 확인하면 하락기의 끝무렵인지 아직 더 하락할지를 알 수 있습니다.
이것에 더해서 전세난이 발생했는지 알아보는 것도 중요한 요소입니다.
따라서 현재 투자를 염두에 두고 계시다면 입주물량이 앞으로 바닥인 지역을 잘 눈여겨 보아 투자하시기를 바랍니다.
