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최근 정부가 재개발·재건축 활성화를 통해 주택 공급을 늘리겠다는 정책을 발표했습니다. 하지만 이 정책은 단순히 공급 확대라는 측면에서만 볼 수 없습니다. 왜냐하면 우리나라 부동산 시장은 ‘투기 시장’ 성격이 강하기 때문에 규제 완화 = 수요 증가로 직결되기 때문입니다.
규제 완화, 공급보다 수요가 더 빨리 움직인다
- 규제를 푸는 순간, 시장에서는 “집값이 오를 것이다”라는 기대감이 형성됩니다.
- 이 기대감은 즉각적인 수요 증가로 이어집니다.
- 반면, 공급은 건설과 착공이라는 시간차가 필요해 단기간에 효과가 나타나지 않습니다.
즉, 공급이 늘기도 전에 수요가 먼저 폭발하면서 집값 상승 압력을 만드는 것이죠.
1기 신도시 재건축의 핵심, ‘종상향’
1기 신도시 재건축이 현실화되려면 사업성이 확보돼야 합니다.
- 가장 중요한 요소는 바로 **종상향(용도지역 상향)**입니다.
- 현재 대부분은 2종 주거지역인데, 이를 3종 주거지역이나 준주거지역으로 올려야 용적률을 높이고 사업성을 확보할 수 있습니다.
하지만 이 문제는 단순하지 않습니다.
- 특정 지역만 종상향을 허용하면 다른 지역에서도 동일한 요구가 이어지게 됩니다.
- 결국 도시계획의 균형성, 미관, 생활환경이 흔들릴 수 있다는 점에서 정부가 쉽게 결정하기 어려운 사안입니다.
재건축 규제 완화의 딜레마
- 규제를 풀면 사업 속도는 빨라지지만 수요가 폭발해 집값이 오름 → 시장 안정화 목적에 역행.
- 규제를 그대로 두면 속도는 늦어지지만 시장 안정화에는 유리.
즉, 정부의 목표가 시장 안정화라면 무리하게 재개발·재건축을 건드릴 필요가 없습니다. 현재는 공급 부족 상황이 아니라 자칫하면 공급 과잉으로 이어질 수도 있기 때문입니다.
결론: 목적과 수단을 혼동하지 말아야 한다
재개발·재건축 정책의 목적은 단순한 공급 확대가 아니라 시장 안정화입니다.
그런데 수요를 자극해 집값을 올리는 결과를 낳는다면 본래 목적과는 거리가 멀어지는 것이죠.
따라서 지금 시점에서는 재개발·재건축을 성급히 추진하기보다는 시장 흐름을 관망하는 전략이 필요합니다. 정부가 목적과 수단을 명확히 구분하지 못한다면, 오히려 시장 불안을 키울 수 있다는 점을 유념해야 합니다.
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