재개발의 정의
재개발 사업은 재건축 사업과 차이가 있습니다.
재건축은 말 그대로 건축물을 부수고 다시 짓는 것이 재건축이라면 재개발은 모든 타운을 부수고 낙후된 주거환경을 개선하는 일까지 진행하게 되는 공공 사업의 성격을 띄는 사업입니다.
생활 법령 홈페이지에서는 재개발의 개념을 다음과 같이 해설합니다.
◇ 재개발사업의 개념
☞ 재개발사업은 정비사업 중 하나로서, 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역·공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위해 도시환경을 개선하는 사업을 말합니다.
그러면 재개발의 추진 절차는 어떻게 될까요?
다음과 같습니다.
1 도시 및 주거 환경 정비 기본계획 수립
2 주거 환경 정비 계획 수립 및 정비구역 지정
3 조합설립 추진 위원회 구성
4 조합 설립 인가
5 시공자 선정
6 사업 시행인가
7 분양 신청
8 관리처분 계획 인가
9 철거 및 착공
재개발 추진 절차 설명
말이 많이 어려운데 하나씩 하나씩 살펴보도록 하겠습니다.
1 도시 및 주거 환경 정비 기본계획 수립
특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사가 주민의 의견도 듣고 지방 의회의 의견도 청취한후에 재개발 정비 사업의 계획을 수립하기에 앞서 지방 도시계획 위원회와 협의하고 심의를 거쳐 승인을 얻게 되면 정비 사업을 하기로 하였다는 내용을 고시한다는 뜻입니다.
2 주거 환경 정비 계획 수립 및 정비구역 지정
이제 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사가 정비 구역을 지정하게 됩니다.
또는 구청장이 특별시장에게 정비구역 지정에 관해 신청을 올릴 수 있으며 이때 지방 의회의 의견도 첨부하여 입안을 올리게 됩니다.
3 조합 설립 추진 위원회 구성
정비 사업 구역의 토지 소유자가 모여서 재가발을 추진하기 위해 만드는 위원회이며 조합을 설립하려면 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 받아 시장 군수 등의 인가를 받아 설립할 수 있습니다.
4 조합 설립 인가
말 그대로 조합 설립이 승인 난 단계를 말합니다.
5 시공자 선정
재가발 사업 구역에서 어느 건설업체가 시공을 할 것인지 결정이 이루어 진 것을 말합니다.
6 사업 시행 인가
조합에서 추진하는 정비 사업 내용을 시장이나 군수 구청장이 확정하고 승인하는 절차 입니다.
7 분양 신청
제비를 뽑아 토지 소유자가 앞으로 건축될 건축물에 분양을 신청하는 것을 말합니다.
8 관리 처분 계획 인가
재개발 사업이 승인이 되고 나서 조합원이 이미 가지고 있었던 부동산의 가격을 평가하고 지분에 따라 앞으로 분양이 이루어질 건축물에 대한 권리의 분배에 대한 사항을 관공서에 승인을 받는 것을 말합니다.
9 철거 및 착공
말 그대로 재개발 구역의 집들을 철거하고 공사를 시작하는 것을 말합니다.
빌라 매매 시점
빌라의 수익은 재개발이 진행 되지 않은 기본계획 수립하는 단계인 1단계부터 빌라를 매입하였을 때 가장 수익이 높습니다.
하지만 재개발이 진행되는 10년정도의 기간을 잘 인내하여야 하는 단점이 있습니다.
또한 중간에 재개발이 무산되는 과정이 발생한다면 10년 그 이상의 시간을 인내하여야 하는 단점이 있습니다.
만약에 재개발이 아닌 다른 호재로 인해 빌라의 가격이 오를 수 있다면 기본계획이 수립되지 않은 단계에서도 빌라의 투자가 성공할 수 있습니다.
그 요인은
1 공시가격의 근처까지 떨어진 빌라를 저렴하게 매입하는 경우
공시 가격 근처까지 떨어진 빌라를 매입한다면 시세 차익이 발생할 수 있습니다.
하지만 이는 재개발의 호재와 맞물려서 작용해야 가격 상승의 효과를 볼 수 있으므로 재개발의 가능성을 보고 빌라를 매입하는 것이 좋습니다.
2 전세가와 집값의 전세가율이 거의 100프로인 경우이며 전세가가 오르는 추세인 경우
전세가와 집값의 비율을 전세가율이라고 합니다.
이 전세가율이 높을수록 집값은 떨어지고 있는데 비해 전세가가 올라가는 것이라고 볼 수 있는데요
물론 집값의 하락은 전세가를 떨어뜨리는 강한 요인입니다.
하지만 충분히 집값이 떨어진 시점에서 횡보를 하고 있다면 그리고 전세난이 일어나고 전세가가 점차 올라가고 있는 시점이라면 그때 빌라를 구입한다면 올라가는 전세가가 집값을 밀어 올려 시세차익을 얻을 수 있습니다.
위의 2가지 요인이 없다면 빌라를 사지 않는 것이 좋습니다.
또는 재개발은 조합 설립 인가가 난 시점에서 비교적 재개발이 무산되지 않고 잘 이루어질 것이라는 기대가 생깁니다.
따라서 조합 설립 인가가 난 시점에서 빌라를 구매한다면 비록 오른 가격에 해당 빌라를 구입하게 되겠지만 재개발이 이루어질 때 시세차익을 누리게 될 수 있습니다.
이상으로 빌라를 구입하는데 있어 고려할 사항에 관해 알아보았습니다.
감사합니다.
