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요즘 부동산 시장을 보면 전세 매물이 나오자마자 사라지고, 가격도 하루가 다르게 오릅니다. 그런데 정작 매매가는 오르지 않거나 거의 변동이 없습니다. 이런 상황이 지속되면 어떤 일이 생길까요?
전세가와 매매가가 붙는 현상이 생깁니다. 매매가는 가만히 있고, 전세가는 계속 올라오면서 결국 매매가와 전세가의 간극이 거의 사라지는 것이죠.
전세가가 매매가를 ‘밀어 올리는’ 웩더독현상
이런 상황에서 나타나는 대표적인 부동산 현상이 웩더독 현상입니다.
- 원래는 매매가(몸통)가 움직이면 전세가(꼬리)가 따라 움직이는 것이 일반적입니다.
- 하지만 이 경우에는 반대로 전세가가 치고 올라오면서 매매가를 밀어 올리는 특이한 구조가 형성됩니다.
이걸 주식 용어에서 빌려와 "꼬리가 몸통을 흔드는 현상", 즉 웩더독 현상입니다.
웩더독 현상이 발생하는 3가지 조건
이러한 역전 현상은 아무 때나 나타나는 게 아닙니다. 아래 조건들이 충족될 때만 발생합니다.
- 전세가율이 80~90% 이상 도달했을 때
- 전세가가 매매가와 거의 붙어 있는 상황입니다.
- 신규 계약에서 전세가가 매매가를 넘을 수 없는 구조
- 시장에서는 전세가가 매매가를 넘지 못하므로, 전세가가 더 이상 오를 수 없을 때 매매가가 오르기 시작합니다.
- 심각한 전세난 발생
- 공급은 부족하고 수요는 폭발하면서 전세가가 급등합니다.
- 이때 매매가는 움직이지 않지만, 전세가가 계속 밀어붙이면서 결국 매매가도 따라 오르게 됩니다.
전세난이란 무엇인가?
전세난이란 단순히 일부 지역에서 전세가가 오르는 게 아니라, 전국적으로 임대 수요와 공급이 완전히 어긋난 상태를 의미합니다.
- 모든 지역에서 전세 매물이 희귀해지고,
- 임차인들은 대안을 찾지 못한 채 가격을 올려서라도 계약하려는 분위기가 형성되어야 합니다.
- 이때 비로소 전세가가 매매가를 밀어 올리는 ‘획도현상’이 제대로 발생할 수 있는 것입니다.
웩더독 현상은 왜 중요한가?
웩더독 현상은 단순한 가격 상승이 아니라 부동산 시장 전체 사이클의 전환점이 되는 신호입니다.
- 박근혜 정부 시절, 그리고 문재인 정부 2기 당시에도 이 현상이 나타났고,
- 이후 매매가가 급격히 상승하는 투기장세로 시장이 이어졌습니다.
이를 통해 전세가의 움직임이 매매가보다 더 중요할 수 있다는 점
마무리: 이 현상을 이해하면 부동산 시장의 흐름이 보인다
전세가와 매매가의 관계는 단순히 ‘전세가 오르면 매매가도 오른다’는 공식으로 설명되지 않습니다.
웩더독 현상처럼 예외적이고 특수한 구조가 존재하며, 이를 이해해야만 시장에서의 투자 판단과 전략 수립이 가능해집니다.
요약
- 전세가가 매매가에 육박하면 매매가가 전세가에 의해 밀려 오를 수 있다.
- 이때 전세난이 동반되어야만 획도현상이 본격적으로 작동한다.
- 웩더독 현상은 부동산 시장에서 중요한 전환점이 되며, 투기장세의 시작점이 될 수 있다.
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