부동산 시장에서 전세가가 오르면서 매매가까지 덩달아 오르는 현상, 여러분은 들어보셨나요? 이건 일반적인 가격 상승과는 조금 다른, 아주 특이한 구조입니다. 특히 하락기 중후반부에서 종종 벌어지는 이 상황은 많은 분들이 경험해보지 못했을 수도 있습니다. 이번 시간에는 전세난이 어떻게 매매가 상승을 이끄는지, 그 배경과 과정을 아주 구체적으로 살펴보겠습니다.
전세난, 매매가 상승의 신호일 수 있다?
전세가에 밀려 매매가가 오르는 상황이 발생하려면 필수적으로 전세난이라는 조건이 따라붙습니다.
전세난은 단순히 전세 수요가 많아서 생기는 게 아닙니다. 시장 구조적으로 공급이 급감하는 상황에서 수요는 유지되거나 증가할 때 전세난이 본격화됩니다.
전세난 발생 조건 ① 장기적인 매매가 하락
- 집값이 떨어지면 투자자들이 매수에 소극적입니다.
- 투자자가 사지 않으면 임대를 놓을 주택도 부족해져 전세 공급이 줄어듭니다.
전세난 발생 조건 ② 투자자의 실종
- 매매가 하락 → 손해 우려 → 투자 철수
- 민간 공급이 줄면 전세 매물도 희소해집니다.
전세난 발생 조건 ③ 월세 전환의 확산
- 기존 전세 매물도 월세로 전환되면 전세 시장의 공급은 더 줄어듭니다.
- 대출이자를 감당하려는 임대인의 전략이기도 합니다.
공급은 줄고, 수요는 그대로거나 오히려 증가한다?
전세난은 단순히 공급이 줄어서만 발생하는 건 아닙니다. 수요도 중요한 요인입니다.
- 기존 임차인은 계속 임차인으로 남길 원함.
- 자가 소유자도 하락기엔 손해 보지 않기 위해 집을 팔고 전세로 전환.
- 이로 인해 전세 수요는 점점 늘어납니다.
결국 전세는 매물 부족, 수요 증가라는 쌍방의 압박을 받게 되고, 이로 인해 전세가가 급등합니다.
전세가율 상승 → 매매가까지 끌어올린다
전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 높아지면 어떻게 될까요?
- 예를 들어 매매가 10억, 전세가가 9억이면 전세가율은 90%에 육박.
- 이 경우, 실수요자 입장에서는 "전세 살 바에야 차라리 사자"는 판단이 생깁니다.
- 인기가 많은 아파트는 전세가율이 70~75%를 넘기면 거래가 시작되고, 이때 매매가가 오르기 시작합니다.
인기 없는 아파트도 매매가가 오른다고?
놀랍게도, 매매 거래가 없어도 매매 호가가 오르는 현상이 벌어집니다.
그 이유는 다음과 같습니다.
- 전세난 심화 → 전세 매물 부족 → 전세가 급등
- 전세가가 매매가에 근접 → 전세 기준으로 매매 호가가 자동 조정
- 전세가 상승을 근거로 매매 호가가 점진적으로 올라감
- 일정 시점이 지나면 누군가 높은 호가에 실거래 → 매매가가 공식적으로 상승
특히 인기 없는 나홀로 아파트, 구축 아파트에서도 이런 현상이 관찰됩니다. 전세가는 계속 거래되지만, 매매는 거래가 없는데도 매매 호가만 오르는 역설적인 시장 구조가 생기는 것이죠.
반복되는 전세-매매 피드백 루프
- 전세가 상승 → 전세 매물 희소 → 전세가 다시 상승
- 전세가가 높아지자 매매 호가도 동반 상승
- 누군가 매수하면 그 가격이 시장 기준이 됨
- 다시 전세가 오르고 → 매매 호가 올라가고... 반복
이 구조는 실거래 없이도 매매 호가가 오를 수 있는 매우 특이한 형태이며, 전세가가 매매가를 이끄는 구조의 대표적인 사례입니다.
마무리: 지금은 어떤 시기일까?
지금 시장이 전세난 상태라면, 그리고 전세가율이 지속적으로 올라가고 있다면, 매매가 상승의 초기 단계일 가능성도 있습니다.
다만, 이 구조는 인기 단지와 비인기 단지에 따라 매우 다르게 작용하므로, 아파트의 입지와 수요 특성을 반드시 고려해야 합니다.
