최근 정부가 주택도시보증공사(HUG)에 5천억 원의 현물 출자를 결정했습니다. 이는 단순한 자금 지원을 넘어, 우리 세금이 임대인의 손실을 메우는 데 쓰인다는 점에서 큰 논란이 되고 있습니다. 도대체 왜 이런 일이 벌어졌을까요? 그 중심에는 바로 전세 보증 확대 정책과 전세사기, 그리고 HUG의 구조적 문제가 존재합니다.
목차
1. 무자본 투자와 전세 보증 확대의 함정
과거 박근혜 정부와 문재인 정부를 거치며 전세보증 확대 정책은 꾸준히 진행되었습니다. 전세 대출을 늘리기 위해선 보증이 필수였고, HUG는 임차인의 불만을 피하기 위해 보증 한도를 시세 대비 150%까지 확대했죠.
그 결과 일부 악성 임대인들과 전세 사기꾼들이 빌라 등을 대량 매입하고, 매매가와 거의 같은 수준의 전세 보증금을 설정해 무자본 투자를 단행했습니다. 이는 결과적으로 HUG가 보증금을 떠안게 되는 구조로 이어졌고, 수년간 누적된 부실이 2024년 한 해에만 2조 5천억 원이라는 어마어마한 손실로 나타났습니다.
2. 허그(HUG)의 3년 연속 적자… 계속되는 정부 지원
보증금 회수가 쉽지 않은 구조 탓에 HUG는 매년 적자를 면치 못하고 있습니다. 문제는 지난 3년간 연속 적자이며, 정부는 이를 막기 위해 이미 총 6조 원이 넘는 세금을 투입해왔습니다.
전세 보증은 자기자본의 최대 90배까지 가능하지만, 부실로 자본금이 줄어든 상황에서 보증 제공 자체가 어려워진 것입니다. 결국 정부는 5천억 원의 현물 출자를 통해 자본 확충에 나선 것입니다.
3. 정책의 실수와 시장 왜곡
빌라 시세를 제대로 파악하지 못한 채 보증을 확대했던 결정은 정책의 성급함과 시장 왜곡을 초래했습니다. 윤석열 정부가 들어선 이후, 보증 한도를 120%로 줄였지만, 이미 고평가된 전세금으로 세입자가 들어간 주택은 차액을 맞출 수 없게 되었고, 다주택 임대인들의 연쇄 부도가 이어졌습니다.
전세사기의 유형도 두 가지로 나뉩니다. 하나는 의도적인 전세사기, 또 하나는 무지에서 비롯된 비의도적 갭투자 실패입니다. 문제는 이런 구조가 만들어지도록 설계된 시스템 그 자체라는 점입니다.
4. 보증 한도 축소 vs 시장 충격
보증 한도를 줄이면 단기적으로 세입자의 전세금 회수 불능 사고가 늘어날 수밖에 없습니다. 하지만 그렇다고 확대된 보증을 유지한다면, 더 큰 부실이라는 '폭탄'을 미래로 미루는 셈이 됩니다. 이 딜레마 속에서 정부는 매우 어려운 선택을 해야 하는 상황에 직면해 있습니다.
5. 표퓰리즘 정책의 부작용과 교훈
결국 이 사태는 단순한 부동산 문제가 아닙니다. **정책 결정 시 시장과 구조적 리스크를 충분히 고려하지 않은 정치적 접근(표퓰리즘)**이 가장 큰 문제였습니다. 부동산은 장기적인 전략과 리스크 관리가 핵심인데, 단기적 민심 달래기용 정책이 오히려 국민 세금이라는 뒷감당을 불러온 것입니다.
결론: 이제는 정책의 ‘후폭풍’까지 고려해야 할 때
HUG 부실 문제는 단순히 “세금 낭비”로만 보기엔 그 뿌리가 깊습니다. 정책이 시장을 왜곡했고, 그 피해는 세입자와 국민 모두에게 돌아왔습니다. 앞으로의 정책은 부작용과 리스크를 명확히 고려한 구조적 개선이 반드시 필요합니다.
