2022년 당시 이른바 빌라왕이라고 불리는 투자자들의 무분별한 갭투자로 인해 전세금을 떼이게 된 많은 억울한 전세입자들이 있습니다.
빌라보다는 전세가율이 낮아 비교적 안전하지만 아파트 역시 이러한 전세 사기가 발생할 여지가 충분히 있습니다.
부동산 시장에 하락에 따른 전세 수요가 증가하는 시점에 전세 살이를 원하는 세입자의 피 같은 전세금은 어떻게 지킬 수 있을까요?
목차
전세사기 손해액
2022년 주택 가격의 하락으로 인해 집을 제 값에 팔아도 보증금을 내어 줄수 없는 깡통 전세 문제가 대규모로 발생하였습니다.
주택보증공사에서 집계한 전세 사기건은 2018년 792억원에서 2021년에 5790억, 그리고 2022년에는 그 이상으로 크게 올랐습니다.
그로 인해 빌라의 전세를 찾는 수요가 급감하게 되었으며 그로인해 전세가의 하락에 이은 빌라 매매가격의 하락이 연달아 발생하며 빌라 시장을 급격히 악화시켰습니다. 사회 초년생과 신혼부부, 그리고 서민들의 주거 사다리가 전세난으로 인해 무너져내리고 있는 것입니다.
전세 보증금 반환받지 못할시에 취할 조처
이전 글에서는 전세계약을 하기에 앞서서 사기를 당하지 않기 위해 예방차원에서 취해야 할 조치로서 전세반환금 보증 보험에 관해 포스팅을 한적이 있습니다.
자세한 내용은 아래의 글을 참조하실 수 있습니다.
전세 반환 보증 보험 약관과 보험료 청구
전세 반환 보증 보험 약관전세 반환 보증보험 약관 저번 시간에 이어 이번에는 저번에 글을 쓰다가 누락한 나머지 전세 반환 보증 보험의 약관에 대해 알아보겠습니다. 보험 가입
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이제 전세 사기를 당한 상태에서 피해자가 취해야 할 조치에 관해 생각해보시겠습니다.
취할 조처는 크게 3가지로 생각해볼 수 있습니다.
1 임차권등기 명령을 등기부등본에 설정
2 임대인을 상대로 전세보증금 반환 소송 제기
3 강제 경매 진행
1) 임차권 등기 명령을 등기부등본에 설정
주택임대차보호법을 살펴보면 기본적으로 세입자는 전입신고와 확정일자를 받아야 보증금을 돌려받지 못하게 되는 상황에서 대항력을 갖추며 우선 변제권을 받을 수 있는 권리를 갖추게 해줍니다.
다시 말하면 세입자가 보증금을 받지 못하게 된 상태에서 다른 지역으로 이사를 가서 전입신고와 확정일자를 받게 된다면 대항력과 우선 변제권이 상실된다는 뜻입니다.
아무리 이전에 살았던 집이 경매로 넘어가고 집이 팔리더라도 이미 우선 변제권이 상실된 입장에서 집주인으로부터 보증금을 받을 권리가 사라지게 되므로 보증금을 반환받지 못하고 있는 상황에서 다른 지역으로 이사하는 것은 금물이라고 할 수 있습니다 .
하지만 언제까지나 보증금을 되돌려 받기 위해 이사도 못하고 해당 집에 거주할 수는 없는 노릇입니다. 이러한 경우에 전세 임차인은 임차권등기명령 제도를 이용해야 합니다.
임차권등기명령제도란
임차인이 보증금을 받지 못한 상태로 주택이나 상가건물을 비워 줄 경우 우선변제권을 상실하기 때문에,[1] 우선변제권을 유지한 채로 이사를 나갈 수 있게끔 마련한 제도입니다. (우선변제권이란 해당 주택이 경매로 넘어가서 팔리게 되었을 때 그 대금을 법원에서 직접 피해를 본 임차인에게 주도록 하는 마련입니다.)
신청방법은 다음과 같습니다.
임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
한가지 유의사항은 임대차 계약이 만료가 되고 난 후에 신청해야 한다는 점입니다.
만료가 되지 않았다면 신청하지 못하는 점 유념해두시기 바라며 신청을 하면 약 3주후에 등기 설정이 되어 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 잃지 않을 수 있습니다.
2) 임대인을 상대로 전세보증금 반환 소송 제기
위의 방법대로 임차권등기명령 신청을 하였어도 100% 모든 보증금을 되돌려 받기 어려울 수도 있습니다.
이를 테면 등기부등본에 집주인이 집을 구매하는데 있어 빚이 많이 있는 것을 확인하지 못하고 전세계약을 하게 되면 추후에 집주인의 집이 경매에 나오더라도 우선변제권이 있는 은행에 먼저 주택 매도가격이 지급이 되며 남은 금액을 보증금으로 반환받거나 또는 반환받을 금액이 남아있지 않게 되면 보증금을 되돌려 받지 못하게 될 수도 있습니다.
따라서 이러한 경우에는 집이 경매에 나오기 전에 집주인을 상대로 전세보증금 반환 소송을 제기해서 보증금을 반환받아야 할 것입니다.
부동산 소송을 전문으로 하는 변호사를 선임하여 진행을 하실 수가 있습니다.
집주인에게 지급할 충분한 자금이 있다면 소송에서 승소하여 보증금과 소송 비용 모두 법정에서 청구하실 수 있습니다.
하지만 소송에서 승소하더라도 집주인에게 지급할 충분한 자금이 없다면 전세보증금을 다시 돌려받을 방법이 없습니다. 따라서 집주인이 미리 자산을 처분하지 못하도록 조치해두는 것이 필요합니다.
3) 강제 경매 진행
만약에 대항력과 우선변제권이 확보되어 있는 상황에서 보증금 반환이 이루어지지 않고 있어 고민이시라면 해당 주택에 대해 강제 경매를 신청해서 보증금을 받아낼 수 있습니다.
앞서 말한 바와 같이 법원이 부동산을 매각하여 얻은 금액으로 전세 세입자에게 보증금을 지급하는 방법이 바로 강제 경매 신청입니다.
강제 경매를 하기에 앞서 확인할 사항은 , 우선 전세입자가 계약을 체결하기 전에 해당 주택에 근저당권 또는 가압류가 걸려 있다면 전세보증금을 100% 되돌려 받기 어려울 수 있다는 점입니다.
하지만 전세입자가 가장 우선적으로 계약을 체결하였고 그 이후에 해당 주택에 근저당이 잡히게 되었다면 최우선 변제 권한은 전세입자가 가지고 있으므로 적극적으로 강제 경매를 진행하실 수 있습니다.
그러므로 전세 계약이나 월세 계약을 체결할 때 등기부등본에 근저당권이 있는지 꼼꼼히 확인하셔야합니다.
또한 잔금날에 잔금을 납부하기전에 등기부등본을 다시 떼어 확인해보셔서 추가로 근저당이 잡힌 것이없는지 확인하시기 바랍니다.
또한 잔금 납부를 완료한 즉시 전입신고와 확정일자를 받아서 집주인이 근저당을 받을 시간적 여유를주시 않아야 앞으로 보증금을 되돌려 받을 수 있으므로 이점ㅁ을 염두해두시기 바랍니다.
