부동산 하락의 시기에서 다들 몸을 사리고 어떻게든 손해를 보지 않으려고 웅크리는 시점에서 수익을 기대할 수가 있을까요? 충분히 그럴 수 있습니다.
서울의 아파트 사이클은 이제 하락이 시작되었지만 지방의 아파트 사이클 가운데에는 이제 상승의 기지개를 펴려고 준비중인 곳들도 있기 때문입니다.
그곳이 어디일까요? 바로 전주 입니다.
오늘도 1 매물 증감량 2 입주물량과 미분양 물량 3 전세가율 4 전세난 유무
이 4가지 지표로 전주시 아파트의 투자 지표를 분석하겠습니다.
1 매물 증감량
전주시의 매물 증감량은 더욱 늘어나는 추세이고 팔리지 않는 집의 수도 점점 더 늘어나고 있는 추세입니다.
이것은 나쁜 지표일까요? 하락이 막 시작된 부동산 시장에서 보면 아주 나쁜 지표입니다.
집을 매수하면 환금성이 떨어진다는 지표이기 때문입니다.
하지만 하락장의 끝부분의 관점에서 보면 매물이 증가하는 것은 나쁜 지표가 아닙니다.
물론 사람들이 집을 사면 손해를 볼까봐 두려워 하는 심리가 강하기 때문에 부동산 매도 물건들이 많아지긴 하지만 하락장의 끝부분에서 더이상 가격이 떨어질 일은 없습니다.
전세난이 발생하여 전세가가 매매가격을 든든하게 받쳐주기 때문입니다.
아무리 싸게 팔고 싶은 집주인이 있어도 전세가 밑으로 매매가를 제시하며 집을 파는 집주인은 없습니다.
지금 전주가 바로 이런 상황입니다. 매물은 증가하고 있지만 가격은 떨어지지 않고 있습니다.
긍정적이라고 볼 수 있습니다.
2 입주물량과 미입주 물량 증감
다음은 전주시의 입주물량을 먼저 살펴보시겠습니다. 덕진구와 완산구 두개 다 보실까요?
네 덕진구와 완산구를 한번 보시면 먼저 덕진구는 입주물량이 거의 남아있지 않습니다. 많은 전문가들이 이점을 가지고 전주시의 집값이 현재 오르는 이유를 이야기 합니다.
바로 공급되는 물량이 부족하니까 수요자의 증가로 집값이 오른다고요
완산구는 입주물량이 2026년에 2000세대, 2028년에 2000세대가 있습니다. 그러면 완산구는 2026년과 2028년에 공급량이 늘어가 가격이 다시 하락할까요?
전문가의 공급량에 따른 분석은 맞지 않습니다. 그 이유는 현재 매물량이 어마어마하게 많다는 점으로 반박을 할 수 있습니다.
모든 부동산에 대한 수요자가 입주물량만을 원할까요? 아니죠 이미 건축되어 있는 집들 역시 거주하기를 원합니다.
새로운 아파트를 원하는 수요자가 많아서 입주물량이 부족하면 가격이 상승하는 것인가요?
아닙니다. 현재 에코 타운을 통해 대규모 아파트 물량이 공급이 되었고 아직도 네이버 부동산을 보면 에코시티의 매도 물량이 아주 많은 것을 볼 수 있습니다.
전문가들이 공급량을 단지 입주물량만 가지고 분석하는 것이 아니라 시장에 나와있는 매물량을 모두 포함하여 분석한다면 분석 결과가 달라질것이며 현재 상승중인 전주시 아파트 가격에 대해 해석할 방법이 없어질 것입니다.
현재 공급량은 여전히 수요량을 훌쩍 뛰어넘고 있으며 가격이 상승할 수가 없는 시장이기 때문입니다.
그 이유는 바로 전세난이 발생하였기 때문에 가격 상승이 일어나고 있는 것입니다. 주택 매매가 활성화하지 않고 있어도 가격이 오르는 신기한 일이 현재 전주에서 발생하고 있습니다.
3 전세가율
다음으로 전주시의 전세가율을 보시겠습니다.
전주시의 전세가율은 1/4 물량정도가 현재 92% 이상의 높은 전세가율을 기록하고 있으며 85% 이상의 전세가율 아파트도 82건이나 있습니다. 따라서 투자자들의 입장에서 갭이 적어 투자할 금액이 적어도 투자할 수 있는 시장이 형성되어 있습니다.
이는 전세난이 발생했기 때문인데 전세난으로 인해 크게 상승하기 시작한 전세가가 정체되어 있는 매매가에 근접하며 전세가율을 크게 높인 것입니다.
현재 상황은 간혹 매매가가 전세가보다 낮은 물건들도 보이기 시작합니다.
예를 들면 아래의 매물입니다.
송천주공 아파트 입니다.
여기 아파트의 매매가는 59.99m2 면적으로 1억 6000만원에 형성되어 있는데 전세가는 1억7000만원 입니다.
이 물건을 투자하시는 분은 1000만원을 받으면서 투자금 없이 아파트 소유권을 가져올수도 있습니다.
정말 엄청난 전세난이라고 할 수 있겠습니다.
송천주공 아파트는 현재 네이버부동산에 전세 매물이 1개밖에 없습니다.
다른 아파트들도 전세가 없거나 많아야 2개정도 입니다. 이러한 부동산 상황은 전주시 아파트 가격을 서서히 상승 시키는 요인으로 작용할 것입니다.
4 전세난 유무
이미 앞서 설명드린 바와같이 전주시는 전세난이 발생하였습니다. 제가 직접 전주시에 방문하여 부동산마다 물어봐도 전세 물건은 너무 잘나가고 없어서 문제라고 얘기하는 것을 심심찮게 듣게 될 수 있었습니다.
리치고에 나와있는 전세 매물량도 보실까요?
위의 전세 매물만 보면 얼마나 전세가 적은지 실감이 안나실 수 있습니다.
아래의 매매 물량과 비교해서 보시기 바랍니다.
확연한 차이를 아실 수 있습니다. 현재 집을 몇군데 방문해보니 전세입자가 계속 살고 싶다고 전주인에게 내보내지 말아달라고 하는 상황들을 심심찮게 들을 수 있었습니다.
전세입자가 쫒겨나게 되면 더 높아진 전세가를 부담하여 새집을 찾아야 합니다. 심지어 높아진 전세가 매물도 찾기가 쉽지 않습니다. 그런 상황에서 집주인 우위의 시장이 형성될 수 밖에 없는 것이 바로 현재 전주 부동산 시장입니다.
시기가 무르익었으며 더군다나 현재 올림픽 개최지 후보지로 선정된 이슈도 있으므로 전주부동산 투자는 아주 긍정적이라 하겠습니다.
