최근 정부에서 발표한 9.7 공급 대책이 부동산 시장에서 큰 화두가 되고 있습니다. 공급 부족 문제를 짚은 점에서는 긍정적인 평가를 받았지만, 해법이 공공 위주라 속도와 현실성이 떨어진다는 지적도 나오고 있는데요. 오늘은 이 대책에 대한 분석과 시장의 특성을 함께 살펴보겠습니다.
공급 부족 vs 초과 수요: 원인부터 진단해야
부동산 가격 상승의 원인은 크게 두 가지로 나눌 수 있습니다.
- 안정 시장: 공급 부족이 원인
- 투기 시장: 초과 수요가 원인
안정 시장에서는 공급을 늘리는 게 맞지만, 투기 시장에서는 수요를 줄이는 것이 핵심 처방이 됩니다. 그러나 대부분 전문가들은 이 차이를 구별하지 않고 단순히 “공급 부족 → 공급 확대”라는 논리만 강조하는 경우가 많습니다.
정부 공급 대책, 속도는 문제없다?
많은 전문가들이 이번 공급 대책의 속도를 우려하지만, 실제로는 LH가 직접 설계와 준비를 병행할 수 있어 민간보다 더 빠를 수 있다는 분석도 있습니다. 민간은 땅을 확보한 후에야 설계에 들어가지만, LH는 초기 단계부터 병행이 가능하기 때문입니다.
즉, 속도 면에서는 오히려 장점이 될 수 있다는 평가도 있습니다.
현실성의 한계: 브랜드 선호도
다만 수요자 입장에서 LH 브랜드의 아파트는 선호도가 낮습니다. 사람들은 자이, 레미안, 아크로 같은 민간 브랜드를 더 선호하기 때문에, 현실적 수요 대응 측면에서는 한계가 있을 수 있습니다.
총량의 문제: 공급량은 크게 변하지 않는다
LH가 직접 하든 민간이 하든 총 공급량은 동일합니다. 하지만 차이는 조절력에 있습니다.
- 민간: 사업성이 떨어지면 공급을 포기할 수 있음
- LH: 정책적으로 공급을 강행할 수 있음
따라서 경기 침체기에는 오히려 LH 주도의 공급이 더 안정적인 역할을 할 수 있습니다.
규제와 수요 억제: 이번 대책의 무게 중심
이번 정책에서 공급 확대 못지않게 대출 규제와 토지거래허가제 확대 같은 수요 억제 장치가 강조되었습니다. 이는 우리나라 시장이 투기 시장 성격을 강하게 띠고 있기 때문에, 수요 억제가 더 효과적이라는 진단에 따른 것으로 볼 수 있습니다.
입주 절벽 우려, 정말 문제될까?
일각에서는 2026년부터 본격적인 입주 절벽이 올 것이라고 전망합니다. 하지만 시장 상황을 보면, 이미 수요가 줄어드는 침체 국면에 접어들고 있어 공급 부족이 가격 폭등으로 이어지지 않을 것이라는 시각도 있습니다.
즉, 안정 시장이라면 문제지만, 투기 시장에서 수요 억제가 이미 작동하고 있는 상황에서는 큰 변수가 되지 않을 수 있습니다.
이번 대책의 평가와 아쉬운 점
전반적으로 이번 대책은 시장 안정을 목표로 한 적절한 규제와 공급 병행 정책으로 평가할 수 있습니다. 다만, 재개발·재건축 부분에서는 아쉬움이 남는다는 지적도 있어 앞으로의 보완책이 필요해 보입니다.
결론적으로, 우리나라 부동산 시장은 안정 시장보다는 투기 시장에 가까운 특성을 지니고 있습니다. 따라서 단순 공급 확대보다는 수요 억제와 병행되는 공급 전략이 더 효과적일 수 있으며, 이번 정부 대책도 그 방향에 맞추어져 있다는 점에서 긍정적으로 볼 수 있겠습니다.
