오늘은 모두가 한번쯤은 살아보고 싶은 로망 제주도 제주시의 현재 부동산 시장 상황과 투자지표 그리고 투자 전략을 어떻게 세울 수 있는지 포스팅을 하도록 하겠습니다.
저번에 울산과 서울 아파트를 분석한것 처럼 주요하게 확인해야 할 지표는 4가지 입니다.
매물량 증감, 미분양 물건, 전세가율, 전세물량 입니다.
목차
1 매물량 증감
제주시 아파트 시장 현황이 어떤지 알아보기 위해 아파트의 매물량을 알아보는 것은 중요합니다.
하락이 진행되면서 사람들의 부동산 매수 심리가 얼어붙게 되고 부동산은 사면 손해본다는 인식이 팽배해지게 되면 그에 따라 부동산을 파는 사람 밖에는 남지 않게 됩니다.
그렇게 부동산 매물이 계속적으로 쌓이게 됩니다.
하락장의 끝무렵이 매물이 가장 많을 것이며 점차 매물이 소진되는 시점이 상승 흐름으로 이어지는 시점일 것이므로 매물량의 증감 그래프를 보는 것이 중요합니다.
아쉽게도 2015년 부터 그래프가 나와있지 않습니다.
그래서 2021년부터 보시면 부동산 상승기에 이은 폭등기 시기인 2021년 부동산 매물이 거의 없는 모습을 보실 수가 있습니다.
하지만 현재 부동산 매물량이 최대로 증가해 있음을 볼 수 있습니다.
한창 제주시는 부동산 시장의 하락기를 지나고 있으며 지금 제주시 아파트를 사신다면 팔기가 매우 어려울 것으로 예상이 됩니다.
많은 매도자들과의 경쟁을 통해 부동산을 매각해야 하는 어려움을 겪을 것이기 때문입니다.
지금 제주시 아파트를 매수하는 것은 삼가해야 하겠습니다.
2 미분양 물건
제주시는 매물량의 증가도 심하지만 현재 2025년 1월을 기점으로 미분양도 폭발적으로 증가하였습니다.
공급된 물량도 그만큼 많았던 것이고 그 다량의 물건들이 팔리지 않으며 미분양 물건들이 위와 같이 증가하였음을 확인할 수 있습니다.
이러한 미분양 물량이 모두 해소가 되어야 부동산 흐름이 상승으로 변화할 수 있으며 미분양 물건이 해소되기 위해서는 제주시 주택을 찾는 수요자들의 증가가 있어야 합니다.
한 지역에서 다른 지역으로 이사하는 것은 어렵지 않지만 육지에서 제주로 이사하는 것은 쉽지가 않아 수요자들이 쉽게 늘어나기란 어렵습니다.
이러한 특수한 상황도 제주시 아파트의 침체기를 더욱 연장시킬 것으로 보입니다.
더군다나 지난 2024년 뉴스 내용을 보면 많은 육지에서 제주로 이사온 사람들이 대거 육지로 다시 떠나고 있다는 내용을 보았습니다.
제주내의 한정된 사람들이 부동산 구매를 고려하여 수요의 양이 제한적인데 거기에 수요가 감소까지 되고 있는 상황( 약 3000명정도가 이미 제주에서 육지로 빠져나감)이기 때문에 상황이 매우 안좋다는 것을 생각할 수 있습니다.
앞으로 제주시 아파트의 상승을 고려하기 위해서는 다음의 2가지 지표가 긍정적으로 변화해야 합니다.
3 전세가율
먼저 전세가율이 상승해야 합니다.
아직 제주시 아파트의 전세가율은 높습니다. 아래의 그래프를 보실까요?
제주시에서 가장 높은 전세가율을 자랑하는 아파트의 전세가율은 77% 입니다.
아마도 누군가 급매를 하여 실거래 가격이 크게 낮추어진 어느 아파트 단지들이 전세가율을 높인것으로 보입니다.
하지만 제주시는 이미 기존에 살던 주민들이 계속 이사하지 않고 사는 경우가 많기 때문에 부동산을 팔기로 결정하더라도 그렇게 급하게 팔아서 가격을 떨어뜨리는 일은 육지에 비해 드문것 같습니다.
제주시 주민들이 부동산 가격이 하락한다고 부동산을 팔면 결국 어디로 갈까요? 육지가 아닌 제주 다른 지역으로 가겠죠
가격이 떨어진다고 해서 무언가 다른 선택을 할 대안이 많지 않은 것이 제주시 주민들입니다.
물론 한가지 대안은 있는데 부동산이 더 하락하기 전에 매각을 하고 전세로 사는 것입니다.
그런데 제가 제주도에 살면서 제주시민들과 같이 일하고 같이 지내면서 느끼는 점은 제주시민들은 변화를 별로 좋아하지 않는것 같습니다.
부동산이 하락한다고 해서 얼른 부동산을 팔고 전세로 살고자 하는 사람을 일단은 주위에서 보지 못했으며 부동산이 하락한다고 두려워하는 것은 투자자들이지 자가로 살고 있는 사람들이 아니었습니다.
이런 제주도의 특성을 고려한다면 부동산 호가를 쉽게 낮추어 팔지도 않을 것이고 그에따라 전세가율이 갑자기 크게 상승하는 일도 없이 횡보하면서 오랜시간 천천히 하락장을 맞이하게 될 것으로 보입니다.
그래서 네이버 부동산 매물들도 보면 신축 아파트 위주의 매물들이 많이 있을 뿐 기존 주택들의 매물이 갑자기 크게 증가하는 모습을 보이지 않고 있습니다.
앞으로 신축 아파트들의 시장 상황이 어떻게 흘러가게 될 것인지 만약에 급매가 이어진다면 그때서야 전세가율이 높아지며 투자하기 좋은 시장을 형성할 것으로 생각이 됩니다.
4 전세매물량
다음으로 살펴볼 가장 중요한 요소는 바로 전세매물량입니다.
사람들이 부동산 매입을 꺼림에 따라 전세의 수요가 급증하게 되며 급기야는 전세 물건을 찾기가 어려운 전세난이 발생할때 전세가가 매매가를 밀어올리게 됩니다.
따라서 전세난이야 말로 진정한 부동산 시장 하락의 끝부분에 왔다는 지표가 됩니다.
제주시의 전세 물건은 많이 줄어있는 모습을 볼 수 있습니다.
전세난이 점점 진행되어 가는 모습을 보면 긍정적입니다. 그러나 두가지 고려할 요소가 있습니다.
1 제주도 부동산 거래 앱의 다양성
제주도 부동산 거래는 네이버부동산으로도 이루어지지만 앞서 제가 포스팅한 내용에서 알수 있듯이 오일장앱, 교차로앱, 당근부동산으로도 활발히 거래가 되고 있습니다.
즉 네이버부동산에서 볼 수 있는 전세매물이 전부가 아니라는 뜻입니다.
또한 위의 전세물건수를 보여주는 리치고 앱 역시 오일장앱이나 교차로앱 그리고 당근부동산에 올라온 전세매물을 모두 포함하여 나타내고 있는지 역시 미지수 입니다.
따라서 제주시 부동산이 진정으로 전세난이 발생하였는지는 직접 제주시에 오셔서 부동산마다 상황을 물어보시고 전세물건들을 눈으로 확인해야 하는 작업이 필요할 것입니다.
2 직거래 물건
제주도에서는 한다리만 건너도 친구인 경우가 많습니다. 그만큼 사회적으로 좁으며 서로서로 아는 친구들이 가까이 사는 경우들이 많습니다.
따라서 이러한 특성상 네이버 부동산이나 부동산 앱을 통해 전세매물을 내놓는 것이 아니라 직거래로 바로 거래가 이루어지는 경우도 적지 않은 것 같습니다.
따라서 단지 지도에 나타나는 전세 매물의 수를 보고 전세난이라고 단정짓기보다는 앞서 말씀드린데로 제주에 직접오셔서 전세난이 실제로 발생하였는지 파악하는 작업을 해야 합니다.
오늘은 제주시 아파트의 시장 상황과 투자 지표 그리고 투자 전략에 관해 생각해보았습니다.
감사합니다.
