부동산 시장이 침체기에 들어서면서 지방 곳곳에는 여전히 팔리지 않는 미분양 아파트가 존재합니다. 이에 대한 해법으로 정부가 지방 미분양 아파트 매수자에게 세금 혜택을 주는 법안을 추진하고 있다는 소식이 전해졌는데요. 과연 이런 정책이 실제로 시장에 긍정적인 효과를 줄 수 있을지 궁금하신 분들이 많을 겁니다.
오늘은 현장 전문가의 생생한 의견을 바탕으로 지방 미분양 문제의 본질과 정책적 대응 방안, 그리고 그 한계점까지 자세히 정리해 드리겠습니다.
목차
미분양은 왜 문제일까?
일반 아파트와 다르게 미분양은 시간이 지나도 잘 팔리지 않습니다. 한 번 "저기는 안 팔리는 아파트야"라는 인식이 생기면, 이후에 혜택을 줘도 사람들이 외면하는 경우가 많습니다. 실제로 과거 수도권에서도 일산 지역의 미분양 아파트가 2009년에 분양되었지만, 다 팔리는 데 무려 11년이 걸린 사례도 있었죠.
그만큼 미분양은 골든타임을 놓치면 해소가 어렵다는 특징이 있습니다.
혜택을 줘도 불공평한 정책이라는 비판?
많은 분들이 "왜 미분양 아파트만 혜택을 주냐? 일반 아파트는 역차별 아니냐?"라는 생각을 하실 수 있습니다. 실제로 정책은 어느 한쪽엔 혜택, 다른 쪽엔 불만이 생길 수밖에 없습니다. 하지만 미분양이 심한 지역은 단순한 개인 간의 거래 문제가 아닌 건설사 생존과도 직결됩니다.
특히 중소 건설사가 무너지게 되면 지역 경제 전체에 타격을 줄 수 있고, 나아가 국가 경제에도 악영향을 끼칠 수 있어요. 그렇기 때문에 정책적으로 미분양 아파트에 대한 선별적 지원이 불가피한 상황인 것이죠.
지방 투기 조장? 걱정 안 해도 되는 이유
일부에서는 세금 혜택이 지방 투기를 부추기는 것 아니냐는 우려도 있습니다. 하지만 실제로 미분양이 심한 지역에선 혜택을 줘도 투기 심리가 유입되지 않습니다.
실제 현장 반응은 ‘와! 세금 혜택 준다고 미친듯이 사야지!’가 아니라, 이미 고민하던 실수요자들이 마지막 결심을 할 수 있게 해주는 수준입니다. 이렇듯 미분양 혜택은 침체 지역에만 적용되기 때문에, 투기와는 무관한 실수요자 유인책이라고 볼 수 있습니다.
어떤 세금 혜택이 가장 효과적일까?
정부가 쓸 수 있는 부동산 관련 혜택 카드는 세금과 대출 두 가지뿐입니다. 그런데 현재 대출 규제를 완화하기는 어렵기 때문에, 세금 혜택이 중심이 될 수밖에 없습니다.
부동산 관련 세금은 크게 세 가지로 나눌 수 있습니다.
- 취득세 – 집을 살 때
- 보유세 – 집을 갖고 있을 때
- 양도세 – 집을 팔 때
이 중에서 가장 효과가 큰 세금 혜택은 취득세입니다. 왜냐하면 수요자가 실제로 집을 살 때 직접 체감하는 부담이기 때문이죠. 하지만 취득세는 지방세이기 때문에 지방재정이 약화되는 문제가 있습니다.
그래서 정부는 우선적으로 양도세 면제를 검토할 가능성이 큽니다. 양도세는 국세라서 국가 입장에서 재정 부담이 적고, 침체기에는 원래 세수가 거의 없기 때문이죠.
한 번에 다 주면 안 되는 이유
양도세, 취득세, 보유세까지 한꺼번에 모두 혜택을 주면 전국의 투기 수요가 몰릴 위험이 있습니다. 실제로 과거 정부 정책 중 이런 케이스가 있었고, 그 결과 부동산 시장이 다시 과열됐던 적도 있었죠.
따라서 정부는 단계적으로 혜택을 적용할 가능성이 높습니다.
결국은 사이클의 문제?
일각에서는 "지방 부동산도 사이클이 오면 결국은 오른다. 혜택 없이도 나중엔 팔린다"고 주장합니다. 그러나 현장은 그렇지 않습니다. 일반 아파트는 사이클에 따라 자연스럽게 회복되지만, 미분양은 혜택 없이 그냥 방치하면 수년 동안 팔리지 않는 경우도 많습니다.
그래서 정부가 적절한 타이밍에 개입해 시장을 자극하는 정책을 펼치는 것이 오히려 효율적인 방법일 수 있습니다.
마무리하며
지방 미분양에 혜택을 주는 정책은 겉보기에 불공평해 보일 수 있지만, 시장 전체를 안정화하고 건설사의 부도 위험을 막기 위한 불가피한 선택일 수 있습니다. 특히, 실수요자들에게는 의사결정의 기회를 다시 한 번 제공한다는 점에서 일정 부분 효과가 있다는 평가도 가능합니다.
