반응형
지방 부동산 하락, 그냥 떨어지는 게 아니다
지방 시장이 하락하는 이유는 단순히 ‘공급이 많아서’가 아닙니다. 하락이 일어나려면 ‘심리적 전환’과 ‘기반 여건’이 함께 조성되어야 합니다. 대표적으로 다음의 조건들이 충족되어야 본격적인 하락이 시작됩니다.
목차
1. 초과 공급 + 높은 가격 = 하락 기반 형성
- 2015~2016년: 지방 전역에서 급등장세
- 결과: 신규 분양 폭증 → 주택보급률 105~110%
- 핵심 포인트: 공급이 많아도 가격이 낮으면 버틸 수 있지만, 공급이 많고 가격이 높아지면 소비자 심리가 위축됩니다.
2. 심리의 붕괴, 시작은 ‘미분양’
아무리 전문가들이 말해도 실제로 ‘눈으로 확인 가능한 현상’이 생겨야 사람들은 움직입니다.
그게 바로 미분양입니다.
- 신규 아파트가 완공되고도 안 팔리는 상태
- 입주 미분양이 눈에 띄기 시작하면 "이상하다?"는 생각이 들기 시작
- 기존 주택 소유자도 팔 생각을 하게 됨 → 매물 증가 → 하락 가속화
3. 전세가 하락 → 갭 투자자 패닉
- 입주 시기엔 보통 전세가 급락
- 투자자는 잔금을 맞추기 위해 기존 주택 매도 또는 추가 대출 필요
- → 급매 속출, 가격 하락 가속화
부동산은 ‘사이클’입니다
지방 시장도 결국 자연스러운 사이클을 따릅니다.
다만, 하락장은 외부 충격으로 갑자기 오는 게 아니라 시장 내부에서 서서히 조성된 조건들이 모여 일어나는 것입니다.
- 심리가 꺾이는 시점이 중요
- 미분양과 급매가 보이기 시작하면 그때가 본격적인 하락 시작점
왜 이걸 알아야 할까?
많은 분들이 “이 아파트 사도 될까요?”라는 질문을 합니다.
하지만 진짜 중요한 건 사는 타이밍보다, ‘시장 흐름을 이해하는 능력’입니다.
- 지금은 사도 되는지, 좀 더 기다려야 하는지
- 사더라도 어떤 위치, 어떤 조건을 갖춘 곳이 리스크가 덜한지
이런 것들은 시장의 하락 메커니즘을 이해해야 판단할 수 있습니다.
2부 예고: 하락 후 다시 오르는 순간은 언제?
다음 콘텐츠에서는
“하락장 이후 언제 다시 상승을 노려야 하는가?”
“사람의 심리가 어떻게 바뀌며 상승이 시작되는가?”
라는 질문에 대한 답을 드릴 예정입니다.
반응형
