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많은 사람들이 "집값이 오를 것 같으면 무조건 집을 사야 한다"고 생각합니다. 그런데 정말 그럴까요? 집값이 오른다고 해서 무조건 매매가 유리한 건 아닙니다.
오늘은 이 질문을 중심으로, 전세와 매매를 비교하면서 실제 수익률 측면에서 어떤 선택이 더 유리할 수 있는지를 살펴보겠습니다.
전제 조건: 매매가 10억, 전세가 6억, 시세 상승 1억
가상의 시나리오를 설정해보겠습니다.
- 매매가: 10억
- 전세가: 6억
- 보유 기간: 3년
- 시세 상승: 1억 (10억 → 11억)
- 여유자금 투자 수익률: 연 2%
- 기타 비용 (세금, 수수료 등): 계산에서 제외
이 조건에서 전세와 매매를 비교했을 때 자산 증식 측면에서 어떤 선택이 더 이득일까요?
1. 매매한 경우
- 시세 차익: 1억
- 기회비용: 10억을 투자하지 않고 연 2%로 굴렸다면 → 연 2천만 원 × 3년 = 6천만 원
- 실질 수익: 1억 - 6천만 원 = 4천만 원
2. 전세로 거주한 경우
- 전세금: 6억
- 남은 자금: 4억 → 연 2% 수익률 가정
- 3년간 수익: 약 2,400만 원
결론: 매매가 1,600만 원 더 유리
이 단순 비교에서는 매매가 1,600만 원 정도 더 유리하게 나옵니다. 하지만 주의할 점은 아래와 같습니다.
보완 포인트: 세금과 비용 고려 시 결과는 달라진다
- 취득세: 약 3.3% (10억 기준 약 3,300만 원)
- 보유세 (재산세): 3년간 약 수백만 원
- 중개 수수료: 매매가가 커서 수수료 부담이 큼
- 대출이자 (있는 경우): 이자 비용 포함 필요
- 양도소득세: 비과세 조건이 아니라면 수익 감소
이런 요소들을 감안하면 실제 수익 차이는 거의 없거나 오히려 전세가 유리할 수도 있습니다.
매매가 유리한 상황은 언제?
결정적인 기준은 수익률입니다.
- 3년간 수익률이 20% 이상 예상된다면 → 매매가 압도적으로 유리
- 3년간 수익률이 10% 이하다면 → 전세와 매매 수익률이 비슷하거나 전세가 유리할 수 있음
- 집값이 떨어질 가능성이 있다면 → 전세가 훨씬 유리
내 상황에 맞는 선택이 중요하다
부동산은 정답이 있는 게임이 아닙니다. 각자의 자산 규모, 대출 조건, 투자 성향에 따라 유불리가 달라집니다.
중요한 건 "집값이 오를 것 같아서 무조건 사야지"라는 단순한 판단은 위험하다는 점입니다. 데이터 기반으로 수익률 계산을 해보고, 자신에게 맞는 선택을 하는 것이 자산을 지키는 길입니다.
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