포항시 아파트의 투자지표 현황

안녕하세요 포항시에 사시는 분들이나 포항시에 투자목적으로 관심있게 지켜보고 있는 투자자들의 관점에서 현재 포항 아파트 시장은 어떻게 흘러가고 있는지 궁금하실 수 있습니다.

지금 지방 아파트들은 이미 충분히 가격이 빠졌다고 연일 뉴스에서 이야기를 하고 있지만 실제로 포항 부동산 시장이 하락의 끝무렵으로 진입하였는지 알기 위해 저번에 살펴보았던 4가지 지표를 포한 아파트에도 적용을 해보도록 하겠습니다.

바로 1 매물량증감 2 입주물량과 미입주물량 3 전세가율 4 전세난 입니다.

1 매물량 증감

포항 아파트가 하락기의 어느 시점에 들어와 있는지 대략적으로 알아보기 위해 매물의 증감 그래프를 보는 것은 중요합니다.

만약에 아파트 매물이 꾸준히 증가해오고 있다는 것은 충분히 하락장이 진행이 되었고 어두운 하락장의 터널을 벗어나기 일보직전인지에 관해 생각해 볼 수 있는 지표가 됩니다.

2023년쯤 매물량이 급감하고 있고 다시 매물량이 꾸준히 증가해서 지금 2025년 2월 현재 매매 매물량이 2022건을 기록하고 있습니다. 2023년 말부터 매물량이 꾸준히 증가한것으로 보이며 하락장에 접어든지 약 2년정도가 되었습니다.

대체로 부동산은 6년 주기로 하락과 상승이 반복되는 것을 고려해보면 2029년쯤 상승이 될 것으로 보이지만 매물량 증가가 확실한 하락장의 시작인지의 여부를 알 수 있는 정확한 지표로 삼기에는 오류가 있을 수 있습니다.

일단 확실히 하락장에 접어들었다는 것을 볼 수 있고 지금 포항 아파트를 구매시 추후에 환금성에 문제가 있을 수 있다는 점을 고려하면서 접근해야 하겠습니다.

다음은 입주 물량과 미분양 물량을 보시겠습니다.

포항시 아파트는 2024년 어마어마한 입주물량이 공급이 되었습니다.

평균 2000세대정도의 공급이 적당하지만 2023년 부동산 가격이 상승하면서 건설사들이 사람들의 부동산 수요가 증가하는 것에 맞추어 크게 공급량을 증가시킨 것으로 보입니다.

공급량이 크게 증가한점이 부정적으로 작용할 것으로 보이며 입주물량이 소화가 얼마나 되고 있는지 살펴보며 접근해야 하는데 아직은 더 하락할 여지가 있어 보입니다.

입주 물량이 팔리기 위해 많은 영업사원들이 집을 팔려는 노력을 기울일 것이고 그런 과정에서 신축 아파트의 큰폭의 가격 하락이 발생할 것이며 이 점은 구축 아파트에 악영향을 미쳐 동반 하락을 가져오게 될 것입니다.

위의 그래프는 미분양 물량 그래프 입니다. 다행히도 미분양 물량이 큰 폭으로 소화가 되고 있는 점은 긍정적인 지표로 보입니다.

하지만 여전히 미분양 물량이 많이 남아 있습니다.

미분양이 포항 부동산의 발목을 잡아 상승보다는 하락장이 더 오래 지속되게 할 수 있습니다.

만약에 포항시 미분양 신축 아파트를 덜컥 구매하게 되면 어떤 일이 발생할까요?

포항시 부동산이 상승시점으로 돌아설때 구매한 아파트는 미분양 물량이 해소되기 전까지는 가격이 오르지 않는 문제가 발생하게 될 것이며 결과적으로 다른사람들에 비해 상승장에서 시세차익을 덜 누리게 될 수 있습니다.

그러므로 현재 상황에서 포항시 부동산 투자는 삼가는 것이 좋겠습니다.

포항시 부동산의 전세가율은 들쭉날쭉합니다.

이를테면 90% 이상의 높은 전세가율을 가진 아파트들도 있지만 비교적 적으며 대체로 80%정도의 전세가율로 매매가와 전세가가 유지되고 있습니다.

80%의 전세가율이 낮은 편은 아니지만 보통 지방 아파트의 경우 하락기에는 90%이상으로 이루어지는 것이 일반적입니다. 그이유는 사람들의 부동산 매매 기피와 그에 따른 전세 수요의 증가로 인해 전세가는 증가하고 매매가는 크게 떨어져서 전세가율이 높아지는 것입니다.

현재 80% 이상의 전세가율을 가지고 있는 포항 아파트의 매매가격이 더 큰 폭으로 떨어질 가능성은 적지만 입주물량과 미분양 물량을 볼때 지금보다도 가격이 더 떨어질 여지가 있어 보입니다.

다음으로 가장 중요한 전세난의 발생 유무를 살펴보겠습니다.

아래의 그림을 보시겠습니다.

먼저 포항 남구는 삼성그린 아파트와 효자그린 아파트가 전세 물건이 가장 많습니다.

효자그린 아파트는 전세물건이 현재 2025년 2월 28일 기점으로 28개 삼성그린 아파트는 현재 14개 입니다.

그래도 경주에 비하면 턱없이 부족하다고 할 수 있지만 위의 두개의 아파트의 전세 물량이 소화되지 않는한 포항에 전세난이 발생하였다고 볼 이유는 없을 것입니다.

반면 북구의 경우에는 전세 물건이 남구보다 월등히 많아보입니다.

집집 마다 한두개 정도의 전세 물건은 있어 보이고 특히 포항장성두산위브더제니스아파트의 전세 물건이 다른 아파트에 비해 월등히 많다는 것을 확인할 수가 있는데 17개의 물건이 있습니다.

따라서 아직 전세난이 발생하지 않았다고 볼 수 있습니다.

위의 그래프는 포항시 포항창포메트로시티의 매매와 전세가 추이 그래프 입니다.

보시면 전세가가 매매가를 밀어올리는 것이 아니라 매매가가 전세가를 밀어 내리고 있는 상황입니다.

다른 아파트들을 호갱노노로 보셔도 같은 그래프를 확인하실 수 있습니다.

아직 하락장의 끝부분이 아니라는 점을 이 그래프를 통해 알 수 있습니다.

그러므로 2027년까지는 두고 보면서 전세물건이 사라지고 전세난이 발생할 때를 투자 시점으로 잡는 것이 좋아 보입니다.