최근 부동산 시장에서 눈에 띄는 현상이 나타나고 있습니다. 1인가구, 2인가구가 지속적으로 증가하고 있음에도 불구하고, 오히려 대형 평형 아파트의 가격이 급등하고 있는 것입니다. 상식적으로는 소형 아파트 수요가 높아지면서 해당 면적대가 더 많이 오를 것 같지만, 시장은 전혀 다른 방향으로 움직이고 있습니다.

대형 평형의 공급, 이미 10년 전부터 줄어들었다

대형 아파트의 공급 기조는 이미 2015년부터 변화했습니다. 당시부터 건설사들은 대형 평형을 아예 분양하지 않기 시작했습니다. 실제로 일부 아파트 단지에서는 40평형대 이상이 단 한 세대도 없는 경우도 있었고, 많아야 전체의 5%만 대형 평형으로 구성되어 있었습니다.

이러한 공급 축소는 지금까지도 이어지고 있으며, 최근에는 50평형대 아파트 가격이 가장 큰 상승률을 기록하고 있습니다. 서울에서 135㎡(약 50평형) 이상 면적의 아파트는 전체 면적 대비 가격 상승률 1위를 차지하고 있습니다.

2024년 청약 시장에서는 24평 이하 소형 아파트가 평균 30대 1의 경쟁률을 기록한 반면, 85㎡ 초과 중대형 평형은 7대 1 수준에 머물렀습니다. 청약 수요는 분명히 소형에 몰려 있습니다. 하지만 가격 상승은 대형이 주도하고 있습니다.

왜 이런 일이 발생할까요?

이는 '공급 부족'이라는 본질적인 문제에서 출발합니다. 수요는 줄었지만, 공급은 그보다 더 빠르게 줄었기 때문에 '희소성'이라는 프리미엄이 붙기 시작한 것입니다.

건설사는 단기적인 판매 실적에 집중합니다. 사람들이 사지 않는 대형 평형은 자연스럽게 분양 대상에서 제외됩니다. 결국 시장에는 소형만 넘쳐나고, 대형은 계속 부족한 상태가 누적됩니다.

소비자들은 "1~2인 가구가 많으니까 소형이 대세다"라고 생각하지만, 실상은 시장의 흐름에 따라 만들어진 인식일 뿐입니다. 대형 평형이 소외되면서 점점 더 귀해지고 있는 것입니다.

대형 평형 아파트의 가격 상승은 단기적인 반짝 현상이 아닙니다. 이는 주식 시장에서 주도주(대형주)가 상승한 후 중소형주로 흐름이 전환되는 사이클과 매우 유사합니다. 지금 부동산 시장도 이와 같은 흐름 속에서 대형 평형이 '후반부 주도주'로 부상하고 있는 것입니다.

2006년에도 대형 평형이 강세를 보였습니다. 당시에도 시장의 주도 흐름은 대형에서 소형으로 이동했고, 지금은 그 반대의 흐름이 나타나고 있습니다. 이는 단순한 수요 분석을 넘어서, 시장의 에너지 흐름과 사이클을 이해해야 예측이 가능한 일입니다.

요약하자면,

부동산 시장에서 평형 선택은 단순히 인구 구조만으로 판단할 수 없습니다. 공급과 수요의 불균형, 시장 사이클, 그리고 심리적 흐름까지 고려해야 합니다.