2025년 정부는 여전히 가계부채 관리 강화를 중심에 두고 있습니다. 하지만 수도권과 지방을 이원화하여 지방은 상대적으로 완화된 대출 정책을 펴겠다는 방침을 발표했는데요. 이에 대한 부동산 전문가 이원철 소장의 해석과 전망이 큰 주목을 받고 있습니다.
오늘은 대출 규제가 왜 주원인이 아닌지, 그리고 지방 완화의 숨은 의미에 대해 집중적으로 정리해보겠습니다.
목차
수도권은 강화, 지방은 완화…왜 이런 방향일까?
금융당국은 2025년에도 대출 규제를 지속하되, 수도권은 강화, 지방은 완화하는 방안을 추진 중입니다. 이유는 뭘까요?
- 수도권은 여전히 과열된 시장 분위기
- 지방은 심각한 침체가 지속되고 있는 상황
정부는 균형 잡힌 시장 회복을 위해 지방에선 일정 부분 완화를 선택한 것이죠.
"지방은 침체 상황이기에 대출 완화가 시장에 미치는 영향이 제한적입니다. 실제로 대출 풀어줘도 안 사요." – 이원철 소장
대출이 시장 하락의 ‘주원인’일까?
많은 사람들이 “대출 규제가 집값 하락의 원인”이라고 생각합니다. 하지만 이원철 소장은 대출은 주원인이 아니라, 하락세를 가속화하는 보조 요인이라고 강조합니다.
- 거시경제 불안, 고금리, 심리 위축 등이 복합적으로 작용
- 대출 규제는 이런 하락세를 더 심화시키는 역할
즉, 대출만 풀린다고 시장이 반등하는 건 아니다는 겁니다.
연초 대출 영업, 효과 있는가?
연초가 되면 은행들이 다시 대출 영업을 시작합니다. 일부 투자자들은 이를 두고 “대출 풀렸다”고 착각하지만, 실상은 다릅니다.
- 은행은 연간 대출 한도를 바탕으로 운영
- 연말에는 조심스럽게, 연초에는 공격적으로 운영할 뿐
- 여전히 한도와 DSR 규제가 존재
"대출이 풀렸다 해도, 한도 줄고 우대금리 없어 매수 타이밍이 아니라는 게 문제죠."
스트레스 DSR 3단계 도입, 시장은 더 얼어붙을까?
2025년 7월, 스트레스 DSR 3단계가 시행됩니다. 이는 실수요자들에게도 대출 한도 축소라는 직접적인 영향을 주게 됩니다.
- 현재 5억 대출 가능하던 사람이 3~4억만 가능해지는 상황
- 집을 사고 싶어도 못 사는 구조가 확산될 가능성
이로 인해 올 하반기 부동산 시장은 더욱 냉각될 가능성이 큽니다.
지방은 왜 완화해도 효과가 없을까?
정부가 지방에 대출 규제를 완화하는 건 맞습니다. 하지만 소장에 따르면 그 효과는 매우 제한적입니다.
- 침체된 시장은 심리적 회복이 먼저
- 대출이 풀려도 수요가 즉각 반응하지 않음
- 가계부채 급증 우려도 크지 않음
즉, **부동산 시장은 결국 ‘심리 싸움’**이라는 겁니다.
결국, 지방 시장은 언제 살아날까?
많은 지방 투자자들이 묻습니다. “우리 지역은 언제쯤 살아날까요?”
이원철 소장은 양질 전환의 법칙을 인용합니다.
"물이 끓기 위해선 시간이 필요합니다. 온도가 올라가는 과정이 필요하죠. 지방 시장도 규제 완화, 세금 혜택, 가격 메리트가 쌓이면, 어느 순간 '전환점'이 옵니다."
- 규제 완화, 세제 혜택, 가격 안정 등 조건이 차곡차곡 누적
- 어느 시점이 되면 질적인 변화, 즉 시장 반등이 나타난다는 전망
결론: 시장은 반드시 순환한다
지방 대출 규제 완화는 ‘불을 지피는 과정’일 뿐입니다. 지금은 시장이 조용해 보이지만, 언젠가 ‘임계점’이 오면 시장은 반응합니다.
그때가 오기 전까지는 성급한 기대보다는 차분한 준비가 필요합니다.
