오피스텔 투자, 정말 안 오를까?
최근 많은 투자자들이 관심을 가지는 부동산 상품이 있습니다.
바로 오피스텔 투자입니다.
오피스텔 투자는 상대적으로 자본금이 적게 들어가고, 매달 월세 수익이 통장에 들어오는 구조 때문에 많은 분들의 관심을 끌고 있습니다.
하지만 이런 질문을 던지는 분들도 많습니다.
"오피스텔은 안 오른다던데, 투자해도 괜찮을까?"
결론부터 말하면
과거에는 맞는 말이었습니다.
하지만 지금은 상황이 달라지고 있습니다.
목차
오피스텔은 왜 안 올랐을까?
오피스텔이 아파트보다 덜 올랐던 이유는 명확합니다.
크게 세 가지입니다.
1. 세금 부담
오피스텔은 부가세와 취득세가 아파트보다 부담스럽습니다.
부가세
- 오피스텔은 **건물분에만 부가세 10%**를 부과합니다.
- 예를 들어 분양가가 1억이라면, 건물분 5천만 원에 500만 원의 부가세가 붙습니다.
취득세
- 과거 오피스텔 취득세는 4.6%
- 반면 아파트는 대부분 1.1~1.3% 수준이었습니다.
이런 이유로 투자자들은 부가세 환급을 위해 일반 임대 사업자 등록을 많이 했습니다.
하지만 이 과정에서 문제가 생겼죠.
2. 월세 수익의 한계
오피스텔은 대부분 월세 상품입니다.
하지만 월세는 아파트 전세처럼 급등하기 어렵습니다.
임차료 저항선이라는 게 존재합니다.
임대료가 너무 비싸지면 임차인들이 아예 포기해버립니다.
그래서 아무리 입지가 좋아도
오피스텔 월세는 한계가 있습니다.
3. 공급 과잉과 상품의 질
과거에는 투자자들이 원룸형 오피스텔을 선호했습니다.
그래서 건설사들도 원룸형만 마구 공급했습니다.
그 결과 초과 공급이 발생했고,
이는 가격 상승을 제한하는 요인이 되었습니다.
오피스텔 시장의 변화
그렇다면 지금도 똑같을까요?
아닙니다.
최근 몇 년 사이 오피스텔 시장에 큰 변화가 있었습니다.
✅ 주택 임대사업자 제도 도입
박근혜 정부 시절부터
주택임대사업자 등록이 허용되면서
오피스텔도 주거용 임대사업자 등록이 가능해졌습니다.
이로 인해:
- 부가세는 포기하지만
- 취득세 감면과
- 양도세 면제 혜택을 받을 수 있게 되었습니다.
그 결과 편법 탈세가 줄어들고,
정상적인 투자환경이 조성되기 시작했습니다.
아파텔의 등장
이때 등장한 상품이 있습니다.
바로 **아파텔(아파트+오피스텔)**입니다.
아파텔이란?
- 투룸 이상의 구조
- 아파트처럼 전세를 놓을 수 있는 상품
- 장기 임대가 가능한 주거용 오피스텔
기존의 원룸 오피스텔과 달리
아파트의 대체재로서 역할을 하게 된 것입니다.
실제로 아파트 전세가가 급등하면서
자금력이 부족한 사람들이 아파텔 전세를 선택하게 됐고,
이는 오피스텔 매매가 상승으로 이어졌습니다.
오피스텔 투자, 누가 해야 할까?
이런 분들에게 추천
- 자금이 적지만 부동산 투자에 관심 있는 분
- 월세 수익과 시세 차익을 동시에 노리고 싶은 분
- 아파트 대체 투자처를 찾는 분
오피스텔 투자 시 주의할 점
1️⃣ 실수요자는 혜택이 없다
실수요자는 부가세도 내고, 취득세도 내야 합니다.
세제 혜택이 없습니다.
투자용으로만 적합한 상품입니다.
2️⃣ 건강보험료 문제
오피스텔 투자자 중에는
가정주부나 퇴직자들이 많습니다.
이 경우 임대사업자를 내면 건강보험 피부양자에서 탈락하는 문제가 발생할 수 있습니다.
→ 지역가입자로 전환되어
건강보험료가 월세보다 더 많이 나가는 경우도 발생합니다.
3️⃣ 공급 물량 확인
투자자들이 선호하는 상품만 지으면
초과 공급이 발생할 수 있습니다.
예)
마곡 원룸형 오피스텔 대량 공급 →
2년 후 공실 발생 사례
반대로 투룸형은 공급이 적어
전세가가 분양가를 넘는 현상이 벌어지기도 했습니다.
오피스텔 투자는 공부다
오피스텔은 사무실과 주거용이 혼재된 하이브리드 상품입니다.
그래서 관련 법도 복잡합니다.
- 건축법
- 주택법
- 주택임대차보호법
- 세법
- 건강보험 제도 등
투자를 하다 보면
자연스럽게 부동산 공부를 하게 되는 장점이 있습니다.
결론
오피스텔 투자, 과거와는 다릅니다.
이제는 아파트의 대체재로 자리 잡으면서
충분히 상승 여력을 갖춘 상품이 되었습니다.
다만, 투자 전에
세금, 건강보험, 공급물량, 상품구조를
철저히 공부하고 접근해야 합니다.
