21년도에 부산시에 아파트 가격이 크게 상승하였다가 지금은 많이 가격이 빠져서 많이들 손해를 본 분들이 있지 않을까 싶습니다. 현재 상황에서 투자를 하는 것이 맞을까요? 투자를 언제 하면 시세차익을 얻을 수 있을까요?
오늘은 부산시 부동산 시장의 현재 상황과 앞으로 추이에 관해 알아보겠습니다.
하락장에서 살펴볼 지표는 다음의 4가지 지표 입니다.
1 매물 증감량
2 공급물량과 미분양물량
3 전세가율
4 전세난 유무
목차
1 매물 증감량
현재 하락장이 한창 가속화되고 있는 부산시에서 부동산 매물량은 어떻게 변화하고 있을까요?
부산진구가 공급물량이 가장 많은 지역이라 부산진구를 기준으로 분석을 하도록 하겠습니다. 먼저 부산 진구의 매매매물량 증가는 현재 진행형입니다. 계속적으로 증가하고 있으며 좀처럼 낮아질 기미가 보이지 않고 있습니다.
한창 하락장이 진행중이라는 것을 이 지표를 통해 어렴풋이 이해할 수 있고 앞으로도 매물량은 계속적으로 쌓일것이라 생각이 됩니다.
현재 부산시에 투자하게 될 경우 부동산이 팔리지 않는 어려움을 겪게 될 수 있습니다.
이미 부산시에 투자한 분들 역시 부동산이 팔리지 않아 가격을 더 낮추어 팔아야 할지 고민이 많을 것입니다.
그 점과 관련되서 제 블로그에 글을 올렸으니 대처하는 방법을 참고하실 수 있겠습니다.
부동산 하락장 갭투자자의 대응 전략
부동산 하락장 갭투자자의 대응 전략부동산 폭등장의 꼭지 부분에서 갭투자를 한 투자자가 있다면 이제 부동산 하락장에서는 전세가와 부동산 매매가 모두 하락하는 현상으로 인해 투자자의
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따라서 현재 부산시는 추이로 봐서는 대략 2028년즈음 상승 시장으로 돌아설 가능성이 있어 보입니다.
2 공급 물량과 미분양 물량
부산진구의 공급물량은 어마어마하게 많습니다. 아래의 표를 보시면서 생각해보시겠습니다.
부산진구의 입주물량은 2023년이 가장 많은데 약 6000세대 입니다. 2024년도 3000세대이며 2025년에는 4000세대를 넘기고 있으므로 총 13000세대 입니다.
21년 이후 폭등하였던 부산시에 건설사들이 수익을 위해 너도나도 아파트 공급을 진행하였던것이 현재 부작용으로 작용하고 있는 것입니다.
향후 부산진구의 입주물량이 어떻게 해소가 되고 있는지 보면서 부산의 투자 관점을 정하시는 것이 좋을 것이라 생각이 됩니다.
다음은 부산진구의 미분양 물량을 보시겠습니다.
부산진구의 미분양 물량은 생각보다 많지 않습니다. 많이 해소가 되었다는 점이 긍정적입니다. 하지만 미분양 물량이 해소가 되면서 부동산 수요자들이 대거 감소하였을 것이라는 생각이 듭니다.
앞으로도 꾸준히 미분양 물량이 감소한다면 수요자가 여전히 많은 긍정적인 신호로 보일 수 있지만 추후에 미분양 물건이 얼마나 빠르게 해소가 될지 아니면 갑자기 줄어드는 속도가 줄어들지 예의주시하며 살펴봐야 할 것입니다.
3 전세가율
다음으로 살펴볼 지표는 전세가율 입니다. 아래의 표를 보시겠습니다.
전세가율은 65% 이하의 물건이 대다수를 차지하고 있습니다. 아직 급격히 오른 아파트 가격이 완전히 내려가지 않았으며 아마도 고급 대단지 아파트 위주로 평균 전세가율을 낮추는 작용을 하고 있을 거라 생각이 됩니다.
인지도가 없는 소형 구축 아파트들의 가격은 진즉에 이미 많이 빠졌을 것 같습니다. 이전에 울산, 광주광역시의 예를 보면 그점을 알 수 있습니다. 하지만 하락장에서 아무리 구축 아파트의 전세가율이 높고 저점이 되었다고 해서 투자했다가는 팔리지 않아 고생하게 될 수 있습니다.
지금 구축 아파트들도 아주 높은 전세가율이 84%이므로 90%이상이 될때까지 기다려볼 수 있을 것 같습니다.
부산시는 갑자기 전세가가 크게 오르지 않는한 앞으로도 집값은 계속 빠질 것으로 보입니다.
4 전세난 유무
마지막으로 가장 중요한 전세난의 발생 유무를 보시겠습니다.
부산시 전세 매물수는 아직 많습니다. 부동산 가격이 빠지면서 점차 전세를 찾는 수요자들이 늘어남에 따라 전세물건이 더 많이 줄어들게 될 것입니다. 특히 주요하게 볼 지역은 부산진구인데 공급물량이 워낙 많았어서 부산진구마저 미분양 물량이 해소되고 전세난이 일어나는 시점이 부산시의 저점일 가능성이 높습니다.
그점을 기억하시면서 부산 부동산 투자에 접근하시면 좋겠습니다.
그리고 앞서 21년도에 폭등장에서 가장 많이 올랐던 아파트들을 목록화하여 그러한 아파트 위주로 하락장 끝무렵에 투자를 진행하시면 큰 수익을 얻으실 수 있으리라 생각됩니다.
감사합니다.
