전세가와 부동산 상승

전세가와 부동산 상승

전세가와 부동산 상승

제가 이전에 발행한 글을 참고 하시면 부동산에는 사이클이 있으며 서울과 지방과의 사이클이 서로 다르다고 하였습니다.

 

아파트 투자 시 고려 사항(거래량, 공급량)

그런데 가격 변동 그래프를 보면 2020년~2021년에 지방이고 서울이고 할 것 없이 모든 지역에서 일제히 가격 상승이 있었습니다.

그 이유가 무엇일까요?

 

임대차3법

2020년에서 2021년에는 하나의 새로운 법이 제정되었습니다.

바로 임대차3법입니다. 임대차3법 가운데 이런 항목이 있습니다.

제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.

② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

위의 내용에 따라서 임차인은 계약갱신요구권을 사용하게 될 경우 기존 계약기간 2년 + 2년을 더 거주할 수 있어 총 4년을 거주하게 됩니다.

이러한 법안에 따라 전세입자들이 전국적으로 일제히 계약갱신권을 청구하였고 전세물건이 부족하게 되었습니다.

전세 물건이 부족하게 되니까 전국적으로 전세가 부족해지는 상황이 발생하였습니다.

 

투자자들의 움직임

전세물건을 찾는 사람들이 전세가를 높이더라도 상관없이 계약을 체결하였고 전세가율이 높아지게 되었습니다.

그에따라 투자자들이 적은 금액으로 투자할 수 있는 여건이 마련되었고 전국적으로 투자자들이 부동산 투자를 시작하였습니다.

그에 따라 전세가와 매매가격의 갭의 차이가 얼마 없어 전세를 고려하던 수요자들의 집 매매도 시작이 되었고 집값 상승이 있으니까 투자 차익을 노리는 일반 서민들의 투자로 이어지게 됩니다.

결과적으로 전국 어디든 할 것 없이 부동산 가격이 크게 오르게 되었습니다.

하지만 법이 시행되고 나서 시장이 다시 질서를 되찾아가게 됩니다.

본래 사이클상 가격이 하락하는 부동산 시장에서는 임대차 3법이 적용되며 큰폭으로 상승했던 가격이 이제 큰폭으로 하락하며 부동산 가격이 제자리를 찾아가게 되었고 서울과 같이 한창 부동산 상승기에 임대차3법까지 겹친 부분은 폭등이 되었다가 서서히 가격이 떨어지는 일이 생기게 되었습니다.

아래의 그래프를 보시면 그 점을 한 눈에 보실 수 있습니다.

전북 전주 가격 사이클

보시는 것처럼 전북 전주는 임대차 3법이 시행되고 적용이 되면서 큰 폭으로 올랐던 가격이 기존 하락 사이클대로 큰 폭으로 하락하며 제자리를 찾아가는 모습을 보여주었습니다.

서울 강남 가격 사이클

 반면에 서울 강남구는 이미 부동산 상승기인 상황에서 임대차3법으로 더욱 가격의 상승 여력을 가지고 크게 상승하였으며 임대차 3법이 적용되어 안정기가 되었을 때에도 떨어짐의 폭이 크지 않고 다시 상승하는 모습을 보이고 있습니다. 

앞으로 임대차 3법과 같은 법안이 나오지 않을 것이므로 더 이상 이러한 기이한 가격 흐름은 발생하지 않을 것이며 기존대로 지방은 지방대로 서울은 서울대로 본연의 사이클을 회복하여 움직일 것입니다.

이번 임대차3법의 가격 상승 여력의 연관성은 전세가에 있었습니다.

부동산 가격의 상승 흐름은 전세가격이 어떻게 오름폭을 가져올지에 달려 있으며 전세가율이 어떻게 높아질 것인지에 달려있습니다.

따라서 임대차3법때의 교훈을 기억하시면서 투자시에 전세가의 흐름을 잘 이해하며 부동산에 접근하시기를 바랍니다.